BFH: Aktuelle Urteile zum Leerstand von Mietimmobilien

Der BFH hat in mehreren am 06.02.2013 veröffentlichten Urteilen die Grundsätze präzisiert, wann der Hausbesitzer Investitionen für langjährig leerstehende Wohnimmobilien als vorab entstandene Werbungskosten bei seinen Mieteinkünften abziehen kann – und wann nicht.

Gleich in vier im Wesentlichen inhaltsgleichen Urteilen gibt der BFH jetzt Tipps zu den im Alltag für Hausbesitzer in ihrer Eigenschaft als Vermieter spannenden und wichtigen Fragen, ob, wann und unter welchen Bedingungen sie ihre Aufwendungen für langjährig leerstehende Wohnimmobilien als vorab entstandene Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen und den - mangels entsprechender Einnahmen - entstehenden Verlust mit anderen Einkünften wie Lohn oder Firmengewinn verrechnen können. Damit das gelingt, muss der Immobilieneigentümer für Haus oder Wohnung ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen nachweisen und den Fiskus davon überzeugen.

Im einem der jetzt entschiedenen vier Sachverhalte ging es um Wohnobjekte in einem vom Eigentümer teilweise selbst bewohnten Haus. Der Eigentümer hatte eine Wohnung zunächst vermietet; danach stand sie leer. Er schaltete daraufhin etwa viermal im Jahr Chiffreanzeigen in einer überregionalen Zeitung, in denen er die Wohnung möbliert zur Vermietung anbot, wobei die Miethöhe dem jeweils aktuellen Mietspiegel entsprach. Nach seinen Angaben hatten sich keine geeignet erscheinenden Mieter bei ihm gemeldet. Darüber hinaus gab es im Dachgeschoss des Hauses ein Zimmer mit Bad, das noch zu keinem Zeitpunkt vermietet war, dies war auch nicht mehr beabsichtigt. In früheren Jahren hatte er jedoch gelegentlich und erfolglos Aushänge in der Nachbarschaft angebracht, mit denen der Raum angeboten wurde.

Wegen des Leerstands machte er in seinen Einkommensteuererklärungen Werbungskostenüberschüsse (Aufwand, AfA und Gebäudeabschreibung lagen per Saldo über den Mieteinnahmen) aus Vermietung und Verpachtung geltend. Weder das Finanzamt noch das Finanzgericht berücksichtigten die Kosten, sondern lehnten dies unter Hinweis auf eine fehlende Vermietungsabsicht ab. Letztendlich sah der BFH das ähnlich und wies die dagegen gerichtete Revision als unbegründet zurück: Der potenzielle Vermieter hatte nach Ansicht des Gerichts keine ernsthaften und nachhaltigen Vermietungsbemühungen entfaltet.

Hinweis: Der Wohnungsbesitzer kann im konkreten Einzelfall die geeignete Art und Weise der Platzierung eines von ihm angebotenen Mietobjekts am Wohnungsmarkt und die Form der Werbung selbst bestimmen. Bei der Einkünfteerzielungsabsicht bei langjährigem Leerstand von Wohnungen hat er dabei aber bestimmte Regeln zu beachten, beispielsweise die folgenden:

• Der Wohnungsbesitzer muss die Einkünfteerzielungsabsicht hinsichtlich eines leerstehenden Objekts nach außen hin erkennbar aufgenommen und sie später nicht aufgegeben haben. Dann können Aufwendungen für eine nach Herstellung, Anschaffung oder Selbstnutzung leerstehende Wohnung als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar sein.
• Ein besonders lang andauernder Leerstand kann im Einzelfall dazu führen, dass eine bestehende Einkünfteerzielungsabsicht ohne Zutun oder Verschulden wegfällt - auch nach vorheriger Dauer-Vermietung.
• Will der Eigentümer das Objekt gar nicht vermieten, kommt eine Berücksichtigung einer Wohnung schon deshalb vom Grundsatz her nicht in Betracht.
• Damit die für die mieterlose Wohnung weiter angefallenen Kosten abgezogen werden können, sollten entweder geschaltete Zeitungsanzeigen erkennbar erfolgreich sein oder als Reaktion das Verhalten angepasst und geeignetere Wege der Vermarktung gesucht oder Vermietungsbemühungen intensiviert werden. 
• Bei erfolglosen Zeitungsanzeigen haben Vermieter Zugeständnisse (sowohl bei der Miethöhe als auch im Hinblick auf als Mieter akzeptable Personen) zu machen. Erfolgt das nicht, ist davon auszugehen, dass der Vermieter den Entschluss zur Einkünfteerzielung aufgegeben hat, betonte der BFH.

Praxishinweis

Zum allgemeinen Problem des Leerstands von Wohnungen ist beim BFH ständig eine Reihe von Revisionsverfahren anhängig. Dabei geht es aktuell u.a. um folgende Punkte:

• IX R 19/11: Zurechnung der Leerstandszeiten bei Untervermietung einzelner Zimmer
• IX R 26/11: Bestimmung der Einkunftsart bei Ferienimmobilien
• IX R 13/12: Fehlende Einkünfteerzielungsabsicht
• IX R 15/12: Vermietungsabsicht bei fehlender Anschlussvermietung
• IX R 22/12: Überschusserzielungsabsicht auch bei nur geringfügiger Selbstnutzung einer Ferienwohnung
• IX R 38/12: Berücksichtigung von Vermietungseinkünften oder Abzug von Unterhaltsleistungen an nahe Angehörige
• IX R 7/10: Einkünfteerzielungsabsicht eines Zwischenpächters bei einer auf Dauer angelegten, unbefristeten Vermietungstätigkeit
• IX R 68/10: Änderung der Vermietungsaktivitäten bei einem Leerstand von über einem Jahr
• IX R 9/12 und IX R 21/12: Vermietungs- und gleichzeitige Verkaufsabsicht
• IX R 70/10: Nachweis der Vermietungsabsicht bei fehlender Kündigung eines Mietvertrags mit nicht zahlendem Mieter
• IX R 37/12: Schuldzinsen bei der Umqualifizierung von Vermietung zur Liebhaberei

Die Urteile bieten lohnenden Lesestoff; der BFH gibt nämlich viele Anhaltspunkte zum Leerstand, zur bisherigen Rechtsprechung, zu benötigten Vermietungsaktivitäten und Gebieten mit einem strukturellen Überangebot von Immobilien.

BFH, Urt. v. 11.12.2012 - IX R 14/12
BFH, Urt. v. 11.12.2012 - IX R 39/11
BFH, Urt. v. 11.12.2012 - IX R 40/11
BFH, Urt. v. 11.12.2012 - IX R 41/11
FG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 07.12.2010 - 5 K 5235/07, Rev. unter IX R 19/11
FG Köln, Urt. v. 30.06.2011 - 10 K 4965/07, Rev. unter IX R 26/11
FG Köln, Urt. v. 21.09.2011 - 9 K 4205/09, Rev. unter IX R 13/12
FG Köln, Urt. v. 15.12.2011 - 10 K 1365/09, Rev. unter IX R 15/12
FG Niedersachsen, Urt. v. 07.03.2012 - 9 K 180/09, Rev. unter IX R 22/12
FG Niedersachsen, Urt. v. 23.04.2012 - 3 K 445/10, Rev. unter IX R 38/12
FG Nürnberg, Urt. v. 25.06.2009 - 4 K 1561/2007, Rev. unter IX R 7/10
FG Nürnberg, Urt. v. 08.07.2010 - 7 K 292/2008, Rev. unter IX R 68/10
FG Rheinland-Pfalz, Urt. v. 12.04.2011 - 6 K 1566/08, Rev. unter IX R 9/12
FG Sachsen-Anhalt, Urt. v. 24.02.2010 - 2 K 894/05, Rev. unter IX R 70/10
FG Sachsen-Anhalt, Urt. v. 30.11.2011 - 2 K 17/06, Rev. unter IX R 21/12
FG Düsseldorf, Urt. v. 09.07.2012 - 9 K 4673/08 E, Rev. unter IX R 37/12