I. Die Kläger und Revisionskläger (Kläger) sind zusammen zur Einkommensteuer veranlagte Eheleute.
Der Kläger mietete im Jahre 1990 auf die Dauer von 10 Jahren (mit einer Option auf eine zweimalige Verlängerung von jeweils 5 Jahren) gewerblich genutzte Räumlichkeiten an. Im Hinblick auf seine Investitionen in Höhe von 500 000 DM wurde ein monatlicher Mietzins von 3 500 DM bis Ende 2000 und erst für die Folgezeit die Möglichkeit einer Mieterhöhung vereinbart. Einen Teil der Räume vermietete der Kläger im Jahre 1991 an eine GmbH zu einem monatlichen Mietzins von 34 000 DM zzgl. Umsatzsteuer.
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