Gründe:

I. Mit notariell beurkundetem Kauf-, Geschäftsbesorgungs- und Nießbrauchsbestellungsvertrag vom 1. Dezember 1997 --ergänzt durch notarielle Urkunde vom 6. Februar 1998-- erwarb die X-GmbH von der Y-GmbH mehrere sanierungsbedürftige Mietwohngrundstücke zum Gesamtkaufpreis von ... DM. Zugleich bestellte die X-GmbH der Z für 30 Jahre ein Nießbrauchsrecht an den Grundstücken gegen Zahlung eines monatlich zu entrichtenden Entgelts, dessen Höhe am Grundstückskaufpreis, den Sanierungskosten sowie einer Geschäftsbesorgungsvergütung ausgerichtet war. Die X-GmbH ihrerseits verpflichtete sich gegenüber der Nießbraucherin, die Wohnungen im näher beschriebenen Umfang zu sanieren. Schließlich übertrug die X-GmbH der Y-GmbH gegen eine einmalige Vergütung von 1 482 720 DM die Verwaltung der Grundstücke, insbesondere die Aufgabe, mit den Mietern die sich aus der Sanierung ergebenden Fragen zu regeln. Dieses Rechtsgeschäft vom 1. Dezember 1997 ist bestandskräftig einer Grunderwerbsteuer von ... DM unterworfen worden.