Gründe:

I. Die Klägerin und Beschwerdeführerin (Klägerin), eine GmbH, ist Inhaberin eines Erbbaurechts. Auf dem belasteten Grundstück war ein 1981 bezugsfertiges gemischt genutztes Gebäude errichtet worden. Noch im Streit sind die Einheitswertbescheide auf den 1. Januar 1982, 1984 und 1992.

Da die Klägerin keine Feststellungserklärung auf den 1. Januar 1982 abgegeben hatte, stellte der Beklagte und Beschwerdegegner (das Finanzamt --FA--) den Einheitswert des Erbbaurechts durch Schätzungsbescheid vom 11. April 1985 im Ertragswertverfahren auf 754 300 DM fest. Der Gebäudewertanteil belief sich auf 620 800 DM. Aus einer Anfrage des Ertragsteuerfinanzamts vom November 1984 hatten sich Gesamtbaukosten von 1 098 554 DM ergeben.

Mit Wertfortschreibungsbescheid vom 5. November 1986 auf den 1. Januar 1984 erhöhte das FA den Einheitswert wegen Wegfalls der Grundsteuervergünstigung auf 836 200 DM. Mit Einspruchsentscheidung vom 16. Dezember 1988 ermäßigte es den Einheitswert wieder auf 754 300 DM, weil der Wegfall der Grundsteuervergünstigung nur einen Teil der Wohnungen betroffen hatte und insoweit die Fortschreibungsgrenzen nicht überschritten waren. Das FA übersandte die Einspruchsentscheidung mit Postzustellungsurkunde zunächst an die Geschäftsadresse der Klägerin und sodann an die Privatadresse ihres Geschäftsführers.