Gründe:

I. Die Kläger und Revisionskläger (Kläger) sind Eheleute und werden im Streitjahr zur Einkommensteuer zusammen veranlagt. Sie erwarben im September 1992 ein Einfamilienhaus (Reihenhaus), das sie durch Mietvertrag vom 1./3. Januar 1993 an ihre Tochter und deren damaligen Lebensgefährten und jetzigen Ehemann vermieteten. Die Miete sollte monatlich 55 % der Vergleichsmiete am Ort, das ist 535 DM, betragen. Die Heizkosten hatten die Mieter zu tragen; im Übrigen wurden über die Betriebskosten keine ausdrücklichen Vereinbarungen getroffen.

In einem Zusatz zum Mietvertrag gewährten die Mieter den Klägern ein zinsloses Darlehn, das in Raten neben der Miete (765 DM + 535 DM = 1 300 DM/mtl.) auszuzahlen war. Die Rückzahlung sollte ebenfalls in Raten nach Ablauf von 5 Jahren beginnen.

Am 1. Juli 1994 schlossen die Beteiligten erneut einen Mietvertrag, der die Miete auf 623 DM (ohne Bezug zur ortsüblichen Miete) festlegte. Wegen der Betriebskosten verwies der Vertrag auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung (II.BV) "im vereinbarten Umfang": in einer Anlage wurde im Einzelnen festgelegt, welche Nebenkosten die Mieter zu tragen hatten.