(1) 1 Die durchschnittliche Jahresmiete ist aus den Jahresmieten der letzten drei Jahre vor dem Besteuerungszeitpunkt - gemeint ist auch hier eine durchschnittliche Sollmiete - zu ermitteln. 2 Der Mietermittlungszeitraum umfaßt die letzten drei Jahre vor dem Besteuerungszeitpunkt, nicht die letzten drei Kalenderjahre. 3 Aus Vereinfachungsgründen kann der Monat, in den der Besteuerungszeitpunkt fällt, mit in den Ermittlungszeitraum einbezogen werden. (2) 1 Bei der Ermittlung der durchschnittlichen Jahresmiete ist darauf abzustellen, welche Miete zu erzielen gewesen wäre, wenn das Grundstück in den zurückliegenden drei Jahren den Zustand, der zum Besteuerungszeitpunkt besteht, gehabt hätte. 2 Hat sich innerhalb der zurückliegenden drei Jahren die Miethöhe infolge Anbau-, Umbau- Ausbau- oder Modernisierungsmaßnahmen oder Nutzungsänderungen geändert, ist die durchschnittliche Jahresmiete aus dem kürzeren Zeitraum ab Beendigung der letzten baulichen Veränderung oder ab Beginn der letzten Nutzungsänderung zu ermitteln. (3)