Wann ist bei der Vermietung von Ferienwohnungen von gewerblichen Einkünften auszugehen? Der BFH hat einen Gewerbebetrieb in einem Fall abgelehnt, bei dem ein treuhänderischer Vermittler beauftragt worden war, der Ferienwohnungen hotelmäßig anbietet. Der BFH verwies dabei auf das eigene wirtschaftliche Interesse des Vermittlers und dessen Möglichkeit, weitere Leistungen anzubieten und abzurechnen.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in seiner Entscheidung vom 28.05.2020 (IV R 10/18), die erst jetzt nachträglich zur amtlichen Veröffentlichung bestimmt worden ist, seine Grundsätze zur steuerlichen Behandlung von vermieteten Ferienwohnungen konkretisiert.
Sachverhalt im Besprechungsfall
Die Grundstücksgemeinschaft A war Eigentümerin mehrerer Eigentumswohnungen, die appartementähnlich ausgestattet waren.
Die Wohnungen sind neben vielen anderen Wohnungen bzw. Hotelzimmern in der Hotel- bzw. Ferienanlage E belegen, die wiederum aus einer Zusammenfassung mehrerer Gebäude mit Wohnungen besteht.
Die A schloss mit der G-GmbH einen Vertrag „über die Vermietung von Ferienwohnungen“, mit dem sie diese ganzjährig an Feriengäste vermietet.
Der von der G-GmbH durchzuführende Vermietungsservice beinhaltet sämtliche Leistungen im originären Zusammenhang mit der Vermietung und wurde mit einem pauschalen Vermittlungshonorar vergütet.
Die Wohnungen wurden von der G-GmbH u.a. über die großen Online-Portale i.d.R. als Hotelzimmer mit Frühstück angeboten, beworben und tatsächlich nahezu ausschließlich mit Hotelservice vermietet. Die Schlüsselübergabe an die Gäste erfolgte über die Rezeption im Hotel F, dessen Wellnessbereich mitbenutzt werden konnte.
Im Restaurant des Hotels E konnte u.a. das Frühstück eingenommen werden. Die G-GmbH stellte den Gästen unter eigenem Namen und Kontaktdaten jeweils die Kosten für den Hotelaufenthalt inkl. Frühstück und zzgl. Nebenleistungen in Rechnung.
Mit dem Finanzamt (FA) entstand Streit darüber, ob die A Einkünfte aus Gewerbebetrieb oder Vermietung und Verpachtung erzielte. Das Finanzgericht folgte dem FA und ging von gewerblichen Einkünften aus, der BFH sah dies anders.
Entscheidung im Besprechungsfall
Bei der Vermietung einer Ferienwohnung kann ein Gewerbebetrieb u.a. nur angenommen werden, wenn vom Vermieter bestimmte, bei der Vermietung von Räumen nicht übliche Sonderleistungen erbracht werden. Maßgebend sind jeweils die besonderen Umstände des Einzelfalls.
Die Zwischenschaltung eines gewerblichen Vermittlers führt nicht zwangsläufig dazu, dass deshalb auch der Vermieter eine gewerbliche Tätigkeit ausübt. Entscheidend ist vielmehr, inwieweit in der Person des Vermieters die Vermietung einer Ferienwohnung im Hinblick auf die Art des vermieteten Objekts und die Art der Vermietung mit einem gewerblichen Beherbergungsbetrieb vergleichbar ist.
Dies ist insbesondere der Fall, wenn die Wohnung wie ein Hotelraum ausgestattet ist, für ihre kurzfristige Vermietung an wechselnde Mieter geworben wird, sie hotelmäßig angeboten, d.h. auch ohne Voranmeldung jederzeit zur Vermietung bereitgehalten wird und sie sich zudem in einem Zustand befindet, der die sofortige Vermietung zulässt.
Insoweit kommt es nicht entscheidend auf die Lage in einer Ferienwohnanlage an. Zwar hat die Vermittlungsgesellschaft die Wohnungen hotelmäßig angeboten. Gleichwohl hat die A aus der Vermietung ihrer Wohnungen keine gewerblichen Einkünfte erzielt.
Denn weder handelte die Vermittlungsgesellschaft als Stellvertreter der A noch konnten die gewerblichen Handlungen der Vermittlungsgesellschaft der A aufgrund eines Treuhandverhältnisses steuerrechtlich zugerechnet werden.
Dies nahm der BFH insbesondere auch deshalb an, weil die Vermittlungsgesellschaft ein erhebliches eigenes wirtschaftliches Interesse an der Treuhandstellung hatte, die ihr die Möglichkeit gab, den Gästen weitere Leistungen anzubieten und diese abzurechnen.
Praxishinweis
Der BFH hat mit dieser Entscheidung seine Grundsätze für die Vermietung von Ferienwohnungen weiter konkretisiert:
Der Vermieter einer Ferienwohnung erzielt keine Einkünfte aus Gewerbebetrieb, wenn der von ihm mit der treuhänderischen Vermietung beauftragte Vermittler diese hotelmäßig anbietet, er jedoch ein eigenes wirtschaftliches Interesse an der Treuhandstellung hat - insbesondere weil er hoteltypische Zusatzleistungen auf eigene Rechnung oder für Rechnung Dritter erbringt.
BFH, Urt. v. 28.05.2020 - IV R 10/18
Axel Scholz, RA und StB, FA für Steuerrecht
