Wann bestimmen neben dem Kaufpreis für das Grundstück auch die Kosten für die Errichtung eines Gebäudes die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer? Wann liegt ein einheitliches Vertragswerk vor? Nach dem BFH gilt: Um Baukosten einzubeziehen, muss der Veräußerer zivilrechtlich dazu verpflichtet sein, das bei Abschluss des Kaufvertrags noch unbebaute Grundstück in bebautem Zustand zu übergeben.
Mit Urteil vom 27.05.2020 (II R 25/17) hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, dass der Grunderwerbsteuer sowohl der Kaufpreis des Grundstücks als auch die Kosten für die Errichtung eines Gebäudes unterliegen, wenn der Veräußerer zivilrechtlich dazu verpflichtet ist, das Grundstück in bebautem Zustand zu übergeben.
Eine wirtschaftliche Verantwortlichkeit für die Errichtung des Gebäudes reicht für die Annahme eines einheitlichen Vertragswerks nicht aus.
Sachlage im Streitfall
Die Steuerpflichtige erwarb im Jahr 2010 ein Grundstück einschließlich aufstehender Gebäude. Zudem verpflichtete sich der Veräußerer, ein weiteres Gebäude zu errichten, für das bereits nach Fertigstellung Mietverträge abgeschlossen worden waren.
Aufgrund gestiegener Baukosten wurde zwischenzeitlich noch eine Kaufpreisanpassung vereinbart. Das Finanzamt setzte auf den gesamten vereinbarten Kaufpreis einschließlich des Anteils für die Errichtung des Gebäudes Grunderwerbsteuer fest, da es sich um ein einheitliches Vertragswerk handelt und die Baukosten somit zur Bemessungsgrundlage gehören.
Nach erfolglosem Einspruchsverfahren erhob die Steuerpflichtige Klage gegen die Grunderwerbsteuerfestsetzung. Das Finanzgericht (FG) war ebenfalls der Auffassung, dass es sich um ein einheitliches Vertragswerk handelt und sowohl die Kosten für das Grundstück als auch die Baukosten miteinzubeziehen sind.
Der BFH wies die gegen das Urteil des FG eingelegte Revision zurück, änderte jedoch den Grunderwerbsteuerbescheid teilweise ab.
Einheitliches Vertragswerk
Gemäß § 8 Abs. 1 i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG unterliegt der Grunderwerbsteuer das zivilrechtliche Verpflichtungsgeschäft gem. § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG. Werden zusätzlich noch weitere Vereinbarungen abgeschlossen, nach denen der Erwerber das Grundstück in einem bebauten Zustand erhält, unterliegt diese Vereinbarung ebenfalls der Grunderwerbsteuer.
Dabei können auch auf der Veräußererseite mehrere Personen als Vertragspartner auftreten. Entscheidend ist, ob nach der Betrachtung der Gesamtverhältnisse dem Erwerber ein bebautes Grundstück schlussendlich übereignet werden soll. Dabei ist entscheidend, dass der Veräußerer zur Errichtung des Gebäudes zivilrechtlich verpflichtet ist.
Nach den Feststellungen des FG war der Veräußerer im Streitfall jedoch nicht zur Errichtung des Gebäudes zivilrechtlich verpflichtet. Die lediglich wirtschaftliche Verantwortlichkeit für die Errichtung der Gebäude begründet für sich noch kein einheitliches Vertragswerk. Die Bauerrichtungskosten, die Kosten für die Baugenehmigung und die sonstige Projektplanung sind somit nicht in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer miteinzubeziehen.
Praxishinweis: Steuerpflichtige sollten bei dem Erwerb eines Grundstücks sowie der geplanten Errichtung eines Gebäudes stets darauf achten, dass der Veräußerer nicht als Generalunternehmer anzusehen ist und somit ein einheitliches Vertragswerk vorliegt. Anzeichen für das Vorliegen eines einheitlichen Vertragswerks sind die Vereinbarung eines Gesamtkaufpreises, eine Verknüpfung im Vertragstext oder in einer Urkunde.
Auch bei zwei Verträgen können diese als Einheit bewertet werden, wenn sie voneinander abhängig sind. Um zu vermeiden, dass auch die Errichtung des Gebäudes der Grunderwerbsteuer unterliegt, sollte zwischen Grundstückserwerb und Abschluss des Errichtungsvertrags ein längerer Zeitraum liegen. Zudem ist darauf zu achten, dass der Veräußerer nicht im Namen des Erwerbers etwaige Verträge mit Bauunternehmen abschließt, sondern dass der Erwerber stets selbst als Vertragspartner auftritt.
BFH, Urt. v. 27.05.2020 - II R 25/17
Christian Kappelmann, Steuerberater und Diplom-Finanzwirt (FH)
