Das Bundesministerium für Finanzen hat eine neue Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung für bebaute Grundstücke veröffentlicht. Diese soll die neuen Vorgaben eines aktuellen Urteils des Bundesfinanzhofs umsetzen und Streitigkeiten zwischen Finanzamt und SteuerzahlerInnen beheben. Erfahren Sie in diesem Beitrag, was nun bei der Kaufpreisermittlung von Grundstücken und Gebäuden beachtet werden muss.
Zur Sachlage: Kaufpreisaufteilung zwischen Grundstück und Gebäude
Der Kaufpreis eines bebauten Grundstücks wird regelmäßig auf das Grundstück ("Grund und Boden") sowie das entsprechende Gebäude aufgeteilt. Die Gewichtung der Kosten führt dabei meist zu (grunderwerb-) steuerlichem Konfliktpotential zwischen SteuerzahlerInnen und dem Finanzamt.
Denn das Gebäude kann je nach Zustand und Alter von Abschreibungen betroffen sein – das Grundstück hingegen nicht. Um Konflikte zu vermeiden stellte das Bundesfinanzamt (BMF) eine Arbeitshilfe zur Verfügung, die die Berechnung des Kaufpreises erleichtern und Klarheit schaffen sollte.
Jedoch hatte diese ursprüngliche Fassung keinen nachhaltigen Erfolg: Zum einen wurden vorliegende Streitigkeiten nicht wie gewünscht beseitigt. Dies führte zum anderen zu einem Eingriff durch den Bundesfinanzhof (BFH), der mit seinem aktuell geltenden Urteil vom 21. Juli 2021 der oben genannten Arbeitshilfe den Garaus machte.
Angelehnt an das aktuelle BFH-Urteil hat das BMF nun (im April 2021) eine neue Arbeitshilfe veröffentlicht, die die neuen Bestimmungen umsetzen soll.
Aktuelle Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung durch das BMF
Maßgebend für die neue Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung war eine Bestimmung des BMF, die die sog. Restwertmethode zur Ermittlung des Gesamtkaufpreises eines bebauten Grundstücks als unzureichend beurteilte.
Das Verfahren ermittelt den Kaufpreis eines Grundstücks als einen Restwert, der verbleibt, wenn der Wert des jeweiligen Gebäudes vom bestehenden Kaufpreis abgezogen wird. Die als zu simpel klassifizierte Methode ist nun ersetzt worden. Das Verhältnis bestimmt sich folgendermaßen: Das im Sinne des Kaufpreises bestehende Verhältnis zwischen Gebäude und Grundstück soll dem Verhältnis der jeweiligen Verkehrs- oder Teilwerten entsprechen.
Zur Ermittlung der Verhältnisse kommen nach BFH verschiedene Methoden in Betracht: Das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder das gemeinsame Verwenden mehrerer der genannten Verfahren.
Ermittlung der Kaufpreisaufteilung: Zugelassene Verfahrensarten
a) Das Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren dient der Bestimmung des Verkehrswerts einer Immobilie oder eines Grundstücks. Grundlage der Ermittlung sind reale Kaufpreise. Die aktuelle Marktlage kann deshalb besonders gut gespiegelt werden. Für die konkrete Bestimmung der Werte sind GutacherInnenausschüsse verantwortlich. Dabei wird eine Kategorisierung für bereits erzielte Werte bestehender Immobilien vorgenommen und zur Verfügung gestellt. Diese Kategorien dienen folgend zur Bestimmung des fraglichen Verkehrswerts.
b) Das Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren dient zur Ermittlung des Verkehrswerts von Renditeobjekten. Der Grundstückswert wird gemäß dieses Verfahrens über einen Zins bestimmt. Dabei wird der reine Ertrag des zugehörigen Gebäudes über die Restnutzungsdauer (s.u.) hinweg mit dem Zins verrechnet. Der Zins ist dabei nutzungsabhängig und berücksichtigt die Risiken der weiteren Nutzung. Im Ergebnis erhält man den Marktwert des Grundstücks und damit das Verhältnis der Aufteilung des Preises auf Gebäude und Grundstück.
c) Das Sachwertverfahren
Die Werte von Grundstück und Immobilie werden im Rahmen des Sachwertverfahrens mittels der sog. Normalherstellungskosten bestimmt. Besonderes Augenmerk liegt hier also beispielsweise auf dem tatsächlichen Wert der Baumaterialien. Das Verfahren wird insgesamt als das komplizierteste bewertet. Die allgemeine Formel lautet dabei: (Bodenwert + Gebäudesachwert) x Marktanpassungsfaktor = Sachwert.
Hinweis: Die Verfahren werden in der neuen Arbeitshilfe erläutert und werden offiziell auch für Laien verständlich gemacht. Darauf sollten Sie sich jedoch nicht blind verlassen. In Ihrer Beratungsfunktion sollten Sie Ihrer Verantwortung nachkommen, Ihre MandantInnen auch über die Arbeitshilfe hinaus zu beraten.
Weitere Inhalte der neuen Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung
In der neuen Arbeitshilfe sind verschiedene wertbeeinflussende Faktoren genauer dargestellt: In den einzelnen Verfahren zur Bestimmung der Verkehrswerte von Grundstücken und Gebäuden ist zumeist die Angabe einer Nettokaltmiete erforderlich.
Ist diese nicht bekannt, ist die (markt-)übliche Miete heranzuziehen. Diese wird auch verwendet, sobald die tatsächliche Miete um 20 Prozent größer ausfällt als die übliche. Die entsprechende Vergleichsmiete wird mittels der Mietfläche und der üblichen Quadratmeterpreise bestimmt.
Je nach Verwendung der tatsächlichen oder der üblichen Miete verändern sich die Ergebnisse der Verfahren, was sich unterschiedlich auf die tatsächliche Kaufpreisaufteilung auswirkt. Weiterhin wird der Verkehrswert (und damit die Aufteilung) durch den sog. Liegenschaftszinssatz beeinflusst.
Im Rahmen des Ertragswertverfahrens wird so ein Grundstückswert bestimmt. Zinssätze, die sich nur im geringen Maße unterscheiden, können sich jedoch sehr unterschiedlich auswirken. Das Verhältnis der Verkehrswerte wird so stark beeinflusst.
Ebenfalls einen großen Einfluss hat die Restnutzungsdauer fraglicher Immobilien. Gemäß der BMF-Arbeitshilfe kommt hier ein „fiktives Baujahr“ zum Einsatz. Bei der Angabe getätigter Modernisierungsarbeiten kann sich dieses „fiktive Baujahr“ je nach deren Ausmaß verjüngen und somit den Ertragswert beeinflussen. Dies eröffnet ein breites Feld an Möglichleiten für die Kaufpreisaufteilung.
Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung durch das BMF
Abschließend stellen wir Ihnen die Dokumente der Arbeitshilfe des BMF bereit. Klicken Sie auf den entsprechenden Link, um auf das gewünschte Dokument zuzugreifen.
(pdf) Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises
