Wann werden Baukosten bei der Bemessung der Grunderwerbsteuer einbezogen? Wann liegt insoweit ein einheitlicher Erwerbsgegenstand vor?
Nach dem BFH gilt: Um einen objektiv sachlichen Zusammenhang zwischen Kaufvertrag und Bauvertrag anzunehmen, der zur Einbeziehung der Baukosten führen kann, muss nicht unbedingt schon beim Immobilienkauf ein Angebot zum Abschluss eines Bauvertrags vorliegen.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in seiner aktuellen Entscheidung vom 07.02.2022 (II B 6/21) erneut dazu Stellung genommen, zu welchem Zeitpunkt bei der Grunderwerbsteuer für die Einbeziehung der Baukosten in die Bemessungsgrundlage ein Bauvertrag vorliegen muss.
Sachverhalt im Besprechungsfall
Die Kläger K hatten ein Grundstück erworben - zwar mit Bauverpflichtung, jedoch ausdrücklich ohne Bauträger- oder Architektenbindung.
Dem war die Tätigkeit einer Projektierungsgesellschaft vorausgegangen, die die Grundstücke für die Veräußerin vermarktete und dabei verschiedene Haustypen unter Angabe von Architekten bzw. Bauunternehmern vorstellte.
Änderungen hieran sowie individuelle Entwürfe mussten über die Projektierungsgesellschaft genehmigt werden. Die K schlossen mit dieser Gesellschaft über das Grundstück eine Reservierungsvereinbarung, in der die Errichtung eines bestimmten Haustyps durch einen Dritten (Bauträger) angedacht war.
Dieser Bauträger stellte für die Kläger den Bauantrag und erteilte ihnen eine als „Angebot“ bezeichnete, nicht unterschriebene Leistungsbeschreibung. Später schlossen die K mit dem Bauträger den Bauvertrag über die Errichtung eines Hauses des beabsichtigten Typs.
Das Finanzamt setzte gegenüber den K Grunderwerbsteuer fest und bezog dabei die Baukosten mit in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ein. Einspruch und Klage blieben erfolglos. Der BFH folgte dem.
Zusammenhang zwischen Bauvertrag und Grundstückskaufvertrag
Erforderlich für die Einbeziehung der Baukosten in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist ein objektiv sachlicher Zusammenhang.
Der BFH bestätigt zunächst seine bisherige Auffassung, dass das Angebot, das einen solchen objektiv sachlichen Zusammenhang zwischen dem Grundstückskaufvertrag und weiteren Vereinbarungen indiziert, in „tatsächlicher Hinsicht“ bestanden haben müsse, während eine rechtliche Wirksamkeit des Angebots nicht erforderlich sei.
Dabei muss der objektiv sachliche Zusammenhang zwischen beiden Verträgen gerade zum Zeitpunkt des Grundstückskaufvertrags bestehen. Auch kann sich dieser Zusammenhang in einem Angebot zur Errichtung des Gebäudes zeigen.
Insoweit muss nicht nur der Erwerber an das „Ob“ und „Wie“ der Bebauung gebunden sein, sondern insbesondere auch die Veräußererseite zur Bebauung verpflichtet sein.
Die Notwendigkeit eines objektiv sachlichen Zusammenhangs zwischen Grundstückskaufvertrag und Bauvertrag bei Abschluss des Grundstückskaufvertrags bedeutet aber nicht, dass zu diesem Zeitpunkt auch der Bauvertrag bereits abgeschlossen und die Bauverpflichtung rechtswirksam begründet sein müsste.
Das wäre übrigens mangels Annahme auch noch nicht der Fall, wenn bereits ein verbindliches Angebot vorläge - welches aber gar nicht vorliegen muss. Ist ein Angebot lediglich Indiz, so könnte ein objektiv sachlicher Zusammenhang sogar ohne jegliches Angebot festgestellt werden.
Erst recht muss ein vorhandenes Angebot keine rechtlichen Mindestvoraussetzungen erfüllen, insbesondere muss es nicht rechtswirksam und damit verbindlich sein. Da ein objektiver sachlicher Zusammenhang für den BFH vorliegend gegeben war, wurde die Entscheidung des Finanzgerichts bestätigt.
Praxishinweis: Der BFH hält an seiner bisherigen Auffassung fest, dass ein objektiv sachlicher Zusammenhang zwischen einem Grundstückskaufvertrag und einem Bauvertrag, der zur Einbeziehung der Baukosten in die grunderwerbsteuerrechtliche Bemessungsgrundlage führen kann, nicht zwingend voraussetzt, dass zum Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrags ein rechtswirksames Angebot zum Abschluss eines Bauvertrags vorlag.
Diese wiederkehrende Frage dürfte nun für die Praxis geklärt sein.
BFH, Beschl. v. 07.02.2022 - II B 6/21
Erstellt von Axel Scholz, RA und StB, FA für Steuerrecht
