Wann greift die Befreiung von der Grunderwerbsteuer nach § 7 GrEStG? Der BFH hat die Steuerbefreiung für einen Fall abgelehnt, bei dem eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) aufgehoben sowie Miteigentum gebildet und neu strukturiert wurde. Der BFH ging von einem steuerbaren Tauschgeschäft aus - allerdings widersprach das Gericht Finanzamt und Vorinstanz bei der Bemessung der Grunderwerbsteuer.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 31.07.2024 (II R 30/21) entschieden, dass die Grunderwerbsteuerbefreiung nach § 7 Abs. 1 GrEStG, die grundsätzlich im Fall der Auflösung einer Miteigentümerschaft Anwendung findet, nicht analog bei der Auflösung einer WEG anzuwenden ist.
Die Überführung von Grundstücken aus einer WEG in Miteigentum unterliegt somit nach der Entscheidung des BFH der Grunderwerbsteuer, da es in diesem Fall zu einer abweichenden Zuordnung der Flächen unter den Miteigentümern kommt.
Sachlage im Streitfall
Der Kläger K und die A-Bank waren Mitglieder in zwei WEG eines Gebäudes. Mit notariellem Vertrag vom 16.12.2016 wurden die Gemeinschaften aufgehoben, die Grundstücke neu aufgeteilt und eine neue Eigentümerstruktur geschaffen.
Die Neuordnung erfolgte dabei durch Tausch und teilweise Veräußerung von Miteigentumsanteilen sowie eine Grundstücksvereinigung mit anschließender Begründung von Wohnungs- und Teileigentum.
Das Finanzamt bewertete die Vorgänge als steuerpflichtige Erwerbsvorgänge und setzte Grunderwerbsteuer für mehrere Vertragsteile fest. Nach Ansicht des K erfolgte die steuerliche Betrachtung einzelner Vertragsteile jedoch unangemessen - auch die Neustrukturierung der Eigentumsverhältnisse müsse im Ganzen betrachtet werden.
Eine erhöhte Leistungsfähigkeit, die die Festsetzung von Grunderwerbsteuer rechtfertige, entstehe aus der Umstrukturierung nicht.
Nach erfolglosem Verfahren beim Finanzgericht (FG) sah der BFH die Revision des K als begründet an und wies die Sache an das FG zurück.
Befreiung von der Grunderwerbsteuer
§ 7 Abs. 1 GrEStG dient dem Zweck, die Grunderwerbsteuer zu vermeiden, wenn sich durch die flächenweise Aufteilung eines Grundstücks die Rechtsform ändert, an dem Grundstück jedoch weiterhin ein gleichbleibend hoher Anteil an der Fläche gehalten wird.
Steuerfreiheit besteht insoweit, als ein Erwerber durch die Aufteilung nicht mehr erhält als das, was seinem bisherigen Miteigentumsanteil entspricht. Eine Anwendung der Vorschrift erfolgt daher auch für die Schaffung von Wohnungs- und Teileigentum durch Miteigentümer.
In diesem Fall entspricht die Zuordnung der Flächen den bisherigen Anteilen, weshalb auch dieser Vorgang der Grunderwerbsteuerbefreiung unterliegt.
Anwendung der Grundsätze auf den Streitfall
Nach der Entscheidung des BFH kommt eine Anwendung der Vorschrift im umgekehrten Fall - der Aufhebung von Wohnungs- und Teileigentum zugunsten eines gemeinsamen Miteigentums - nicht in Betracht. Bei Aufhebung einer WEG erwirbt der Steuerpflichtige auch Anteile an den Wohnungen der jeweils anderen Miteigentümer.
Es liegt also ein steuerbarer Tausch vor, da die übrigen Miteigentümer im Gegenzug auch Anteile an den anderen Immobilien erwerben.
Bei der Aufhebung einer WEG kommt es somit zu einer abweichenden Zuordnung von Flächen, weshalb die Grunderwerbsteuerbefreiung nach § 7 Abs. 1 GrEStG nicht anwendbar ist.
Der BFH folgt in der Rechtssache grundsätzlich der Auffassung des FG. Da dieses jedoch eine fehlerhafte Berechnung bei der Ermittlung der Grunderwerbsteuer zugrunde gelegt hatte, hob der BFH das Urteil des FG auf.
Praxishinweis: Im Streitfall wäre die Auflösung der WEG durch eine Realteilung des Grundstücks eine Möglichkeit zur grunderwerbsteuerfreien Auflösung gewesen. Eine Überführung der Grundstücksteile wäre in diesem Fall von der WEG nicht in Miteigentum, sondern in Alleineigentum erfolgt. Hierdurch wäre es nicht zu einem tauschähnlichen Vorgang gekommen und die Auflösung grunderwerbsteuerfrei möglich.
BFH, Urt. v. 31.07.2024 - II R 30/21
