Probleme bei der Vereinbarung von Wart- und Pflegeverpflichtungen in Überlassungsverträgen? Das können Sie tun!

Gerade bei Grundstücksüberlassungen wird häufig als Gegenleistung eine Wart- und Pflegeverpflichtung vereinbart. Sie resultiert aus dem Wunsch des Übergebers, zu Hause versorgt zu werden, solange dies möglich ist, und trägt den Gerechtigkeitsvorstellungen der übrigen Beteiligten insoweit Rechnung, als derjenige, der den wesentlichen Teil des elterlichen Vermögens in Form einer Immobilie erhält, auch Mehrbelastungen gegenüber seinen Eltern zu tragen haben soll und damit zugleich mittelbar das Risiko der weichenden Geschwister, im Rahmen des zivilrechtlichen Elternunterhalts herangezogen zu werden, reduziert.

Als kautelarjuristische Berater sollte man an dieser Stelle jedoch Übergeber und auch Erwerber entsprechend belehren.

Auf persönliches Verhältnis hinweisen

In der Beratung sollten gerade die Übergeber darauf hingewiesen werden, dass auch die perfekt definierte Pflegeverpflichtung dann wenig nützt, wenn das persönliche Verhältnis von Berechtigtem und Verpflichteten zerrüttet ist.

Wenn der Erwerber nicht wirklich aus eigenen Stücken zur Wart und Pflege des Übergebers bereit ist, ist auch die schönste vertragliche Vereinbarung letztendlich Makulatur.

Den weichenden Erben, zumeist die Geschwister des Erwerbers, ist deutlich zu machen, dass die Übernahme einer Pflegeverpflichtung nichts mit der Tragung der Kosten bei einem notwendigen Heimaufenthalt zu tun hat.

Häufig wird eine Wart- und Pflegeverpflichtung nur deshalb in den Vertrag aufgenommen, um eine weitere Gegenleistung aufzubauen, die später, bei Ableben des Übergebers und Berechnung der Pflichtteilsergänzungsansprüche, in Abzug gebracht werden kann.

Minderung in der zivilrechtlichen Bereicherung

Tatsächlich ist es nämlich so, dass die Minderung in der zivilrechtlichen Bereicherung bereits durch die abstrakte Übernahme des Pflegerisikos eintritt.

Dies bedeutet im Hinblick auf die Berechnung von Pflichtteilsergänzungsansprüchen, dass der Erwerber tatsächlich überhaupt keine Pflegeleistungen erbracht haben muss und dennoch den Gegenwert in Abzug bringen kann.

Dieser wird mit einem an der Wahrscheinlichkeit orientierten Teilwert des kapitalisierten Jahresbetrags der Pflege, Letztere i.d.R. orientiert an dem Pflegegeldbetrag der jeweiligen Stufe, bewertet.

Im Schenkungsteuerrecht wird die Minderung der Bereicherung erst dann anerkannt, wenn die Pflege tatsächlich ausgeübt wird. Die Pflegeleistung stellt zwar auch schenkungsteuerrechtlich eine Gegenleistung für die Grundstücksübertragung dar. Da der Grundstückserwerber erst im Bedarfsfall zur Pflege des Berechtigten verpflichtet ist, liegt insoweit jedoch eine aufschiebend bedingte Last vor, die nach § 6 Abs. 1 BewG vor Eintritt der Bedingung nicht zu berücksichtigen ist.

Die Pflegeverpflichtung bleibt deshalb zum Zeitpunkt der Ausführung der Schenkung außer Ansatz und wird erst dann berücksichtigt, wenn der Pflegefall tatsächlich eingetreten ist. Bei der Schenkungsteuer liegt (erst) ab diesem Zeitpunkt eine gemischte Schenkung vor.

Ertragsteuerlich bilden übernommene und erbrachte Dienstleistungen kein Entgelt i.S.v. Anschaffungskosten bzw. Veräußerungserlös; nach ständiger Rechtsprechung handelt es sich bei derartigen (privaten) Versorgungsleistungen im Zusammenhang mit Übertragungen im Wege vorweggenommener Erbfolge um vorbehaltene Erträge und damit nicht um Anschaffungskosten.

Vereinbarungen außerhalb der Notarurkunde?

Nicht selten erlebt man, dass der Erwerber den Übergeber dazu drängt, die Gegenleistungen, insbesondere Versorgungsansprüche, möglichst gering zu halten oder gar außerhalb der Notarurkunde zu vereinbaren.

Hierbei wird das Argument durch den Erwerber ins Feld geführt, dass schließlich bei zahlreichen künftigen Sozialbezügen des Übergebers die Versorgungsansprüche als Einkommen anrechenbar sind oder dazu führen, dass der Sozialleistungsträger nach Überleitung diverse Möglichkeiten habe, den Erwerber in Anspruch zu nehmen.

Der anwaltliche Berater hat in derartigen Fällen dem Übergeber immer vor Augen zu halten, dass seine legitimen, mit dem Erwerber und dessen Leistungsfähigkeit abzustimmenden Versorgungsinteressen vor allen sozial- und steuerrechtlichen Detailüberlegungen für die Ausgestaltung des Vertragsverhältnisses maßgeblich sein sollten.

Dem Erwerber wiederum ist in diesem Zusammenhang zu vermitteln, dass mit abnehmender vertraglicher Versorgungspflicht der Grad der Unentgeltlichkeit und damit die Wahrscheinlichkeit der Rückforderung gem. § 528 BGB steigen wird.

Kerstin Löbe