Abbruchkosten bei Immobilien: Betriebsausgaben oder Herstellungskosten?

Der aktuelle Fall

Stellen der Restbuchwert eines abgebrochenen Gebäudes und die Abbruchkosten sofort abziehbare Betriebsausgaben oder Herstellungskosten des neu errichteten Gebäudes dar?

Der BFH hat entschieden, dass bei einem unentgeltlichen Erwerb eines Mitunternehmeranteils durch vorweggenommene Erbfolge die Rechtsgrundsätze anzuwenden sind, die auch für Abbruchkosten beim Erwerb in Abbruchabsicht gelten.

Mit Urteil vom 27.05.2020 (III R 17/19) hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, dass die Abbruchkosten für ein im Wege der vorweggenommenen Erbfolge erworbenes Grundstück bei einer Mitunternehmerschaft Herstellungskosten i.S.d. § 6 Abs. 1 Nr. 1 EStG, § 255 Abs. 2 HGB darstellen. § 6 Abs. 3 EStG ist in diesem Zusammenhang nicht anzuwenden.

Sachlage im Streitfall

Der Vater des Steuerpflichtigen war Inhaber eines 66,6-%-Anteils an der Sport-X OHG, die ein Sportgeschäft betrieb. Im Jahr 2011 übertrug der Vater im Wege der vorweggenommenen Erbfolge gem. § 6 Abs. 3 EStG den Mitunternehmeranteil sowie ein im Sonderbetriebsvermögen gehaltenes Grundstück mit dem Ladenlokal auf den Steuerpflichtigen.

Dieser ließ das alte Ladenlokal abreißen und errichtete einen Neubau, welcher zum Großteil für das Sportgeschäft als Ladenlokal genutzt werden sollte.

In dem Streitjahr gab der Steuerpflichtige die aus dem Abriss entstandenen Kosten sowie die anteiligen Abbruchkosten für das Gebäude als sofort abzugsfähige Betriebsausgaben bzw. als Absetzung für außergewöhnliche technische und wirtschaftliche Abnutzung an.

Im Rahmen einer steuerlichen Außenprüfung änderte das Finanzamt (FA) den Bescheid und setzte den Restbuchwert des Gebäudes sowie die Abbruchkosten als Herstellungskosten des neuerbauten Gebäudes an.

Die nach erfolglosem Einspruchsverfahren eingelegte Klage blieb erfolglos. Auch der BFH wies die Revision des Steuerpflichtigen ab.

Abbruchkosten als Herstellungskosten

Der BFH hat in seiner Rechtsprechung Grundsätze für den Abzug von Abbruchkosten als Betriebsausgaben aufgestellt. Danach ist die Abzugsfähigkeit der Abbruchkosten bei technisch und wirtschaftlich verbrauchten Gebäuden daraufhin zu prüfen, ob bei Erwerb des Grundstücks eine Abbruchabsicht bestand oder ob dieses ohne Abbruchabsicht erworben worden ist.

Bei dem Erwerb eines Grundstücks mit Abbruchabsicht steht der Abbruch im direkten Zusammenhang mit der Errichtung des Gebäudes und stellt daher Herstellungskosten dar. Dagegen steht das jeweilige Gebäude bei einem Erwerb ohne Abbruchabsicht nur in Bezug zu dem laufenden Betrieb.

Ein späterer Abbruch steht daher nicht im direkten Zusammenhang mit der Errichtung eines neuen Gebäudes. Der BFH hat in mehreren Urteilen entschieden, dass diese Grundsätze auch anzuwenden sind, wenn das Grundstück unentgeltlich im Wege der Einzelrechtsnachfolge oder der Erbfolge anzuwenden sind.

Dies gilt daher nach der Auffassung des BFH auch für Übertragungen im Wege der vorweggenommenen Erbfolge gem. § 6 Abs. 3 EStG. Zwar würden die Buchwerte des übertragenen Betriebs fortgeführt werden und der Erwerber in die Rechtsstellung des Rechtsvorgängers eintreten, eine umfassende Fußstapfentheorie bewirkt gem. § 6 Abs. 3 EStG jedoch nicht.

Die Rechtsposition wird nur so weit fortgeführt, wie auch ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit den Wertansätzen besteht. Dies ist bei dem Abbruch von Gebäuden nicht gegeben.

Praxishinweis: Der BFH führt mit dieser Entscheidung seine Rechtsprechung zu Abbruchkosten konsequent für Übertragungen gem. § 6 Abs. 3 EStG fort. Steuerpflichtige sollten bei dem Erwerb eines Grundstücks ohne Abbruchabsicht dies genau dokumentieren und die Gründe für einen Abbruch nach dem Erwerb des Grundstücks klar darlegen können. Dem FA kann so eindeutig der jeweilige Zeitpunkt zur Entscheidung für den Abbruch des Gebäudes dargelegt werden und die Abbruchkosten können so als Betriebsausgaben abgezogen werden.

BFH, Urt. v. 27.05.2020 - III R 17/19

Christian Kappelmann, Steuerberater und Diplom-Finanzwirt (FH)

Weiterführende Infos: Wie werden Abbruchkosten steuerlich behandelt?

1. Allgemeine Grundsätze

Die steuerliche Behandlung von Abbruchkosten hängt maßgeblich davon ab, ob das Gebäude mit oder ohne Abbruchabsicht erworben wurde. Diese Unterscheidung ist entscheidend für die Zuordnung der Abbruchkosten als Werbungskosten oder als Herstellungskosten.

2. Erwerb ohne Abbruchabsicht

Wird ein Gebäude ohne die Absicht des Abbruchs erworben und später abgerissen, können die Abbruchkosten in der Regel als Werbungskosten abgezogen werden. Dies gilt insbesondere, wenn das Gebäude zunächst zur Erzielung von Einkünften genutzt wurde und dann wirtschaftlich und technisch verbraucht ist. Der Entschluss zum Abriss drückt in diesen Fällen den wirtschaftlichen Verbrauch des Gebäudes aus, unabhängig davon, ob ein Neubau an derselben Stelle errichtet wird.

3. Erwerb mit Abbruchabsicht

Wird ein Gebäude mit der Absicht des Abbruchs erworben, sind die Abbruchkosten nicht als Werbungskosten abziehbar. In solchen Fällen besteht ein unmittelbarer Zusammenhang der Anschaffungskosten mit den später beabsichtigten Maßnahmen, was einen Abzug als Werbungskosten ausschließt. Stattdessen werden die Abbruchkosten als Herstellungskosten des neuen Gebäudes behandelt.

4. Nachweis der fehlenden Abbruchabsicht

Um die fehlende Abbruchabsicht bei Erwerb nachzuweisen, müssen dem Finanzamt aussagekräftige Nachweise vorgelegt werden. Dazu gehören Auskünfte, Sachverständigengutachten, Urkunden und die ursprünglichen Baupläne des Architekten. Jeder Nachweis, der belegen kann, dass im Zeitpunkt des Erwerbs keine Abrissabsicht bestand, ist geeignet.

5. Spezifische Fälle

• Mehrere Gebäudeteile auf einem Grundstück: Wenn ein Steuerpflichtiger mehrere Gebäudeteile auf einem Grundstück erwirbt und später entscheidet, einen Teil abzureißen, hängt die steuerliche Behandlung der Abbruchkosten von der ursprünglichen Absicht beim Erwerb ab. Beispielsweise können die Abbruchkosten für einen Gebäudeteil, der abgerissen und durch einen Neubau ersetzt wird, als Herstellungskosten qualifiziert werden.
• Abbruchkosten im Betriebsvermögen: Bei der steuerlichen Behandlung von Abbruchkosten im Betriebsvermögen sind verschiedene Fälle zu unterscheiden, wie z.B. der Abbruch eines Gebäudes, das auf einem bereits gehörenden Grundstück errichtet wurde, oder der Abbruch eines Gebäudes, das zum Zweck des Abbruchs erworben wurde.

6. Rechtsprechung und Richtlinien

Die Rechtsprechung des BFH und die Einkommensteuer-Richtlinien (H 6.4 EStH) bieten detaillierte Anleitungen zur steuerlichen Behandlung von Abbruchkosten. Es ist wichtig, die spezifischen Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen und die entsprechenden Nachweise zu erbringen, um die steuerliche Anerkennung der Abbruchkosten zu gewährleisten.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die steuerliche Behandlung von Abbruchkosten stark von der ursprünglichen Absicht beim Erwerb des Gebäudes abhängt. Eine sorgfältige Dokumentation und Nachweisführung sind entscheidend, um die gewünschte steuerliche Behandlung zu erreichen.