Immobilien: Werbungskosten bei unbebautem Grundstück

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Wann liegt die Bebauungs- und Vermietungsabsicht bei einem Grundstück vor, das über längere Zeit nicht bebaut wurde? Und wann können vorweggenommene Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden? Ein aktuelles BFH-Urteil beleuchtet die Folgen eines individuellen Finanzierungsverhaltens und nicht umgesetzter Planungen bei schon entstandenen Aufwendungen.

Der Abzug vorweggenommener Werbungskosten nach § 9 Abs. 1 EStG ist grundsätzlich nur dann möglich, wenn ein objektiver Zusammenhang zu später beabsichtigten Einkünften nachgewiesen werden kann. Schwierigkeiten kann es jedoch insbesondere dann geben, wenn anfängliche Planungen zunächst nicht realisiert werden, aber bereits Aufwendungen entstanden sind.

In dem am 01.12.2015 vom BFH entschiedenen Fall hatte der Kläger im Jahr 2003 ein unbebautes Grundstück erworben. In der Folgezeit liefen verschiedene Planungen zur Bebauung, die zunächst jedoch nicht realisiert wurden. In den Jahren 2003–2010 wurden grundstücksbezogene Aufwendungen geltend gemacht, die letztendliche Bebauung mit einer Immobilie begann jedoch erst im Jahr 2013. Bereits im Jahr 2008 wurde, wie im Kaufvertrag des Grundstücks vereinbart, vom Kläger eine Grenzmauer auf dem Grundstück errichtet.

Das Finanzamt erkannte die Aufwendungen der Jahre 2003–2010 nicht an. Als Begründung gab das Finanzamt an, dass die Bebauungsabsicht nicht erkennbar war und auch nicht nachgewiesen wurde. Im Rahmen des finanzgerichtlichen Verfahrens wurde von der Berichterstatterin vorgeschlagen, den Rechtsstreit einvernehmlich dadurch zu beenden, dass 30 % der Aufwendungen in allen Streitjahren anerkannt werden. Während das Finanzamt mit dieser Lösung einverstanden war, lehnte der Kläger ab und zog vor den BFH zur Revision.

Grundsätze für den Abzug vorweggenommener Werbungskosten

Der BFH wies darauf hin, dass für den Abzug von vorweggenommenen Werbungskosten grundsätzlich ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang zur Einkunftsart bestehen muss. Sobald der Entschluss endgültig gefasst ist, Einkünfte zu erzielen, besteht die Abzugsmöglichkeit als Werbungskosten. Bei einem unbebauten Grundstück muss der Steuerpflichtige Maßnahmen ergriffen haben, das Grundstück mit dem Ziel der Vermietung zu bebauen.

Bebauungs- und Vermietungsabsicht als innere Tatsache

Als Entschluss des Steuerpflichtigen kann die Bebauungs- und Vermietungsabsicht und ihr Zeitpunkt nur aufgrund der äußeren Umstände im Rahmen von Indizien festgestellt werden. Erforderlich ist eine Gesamtwürdigung der objektiven Umstände des Einzelfalls. Hierbei ist nicht nur auf den Streitzeitraum abzustellen, sondern es ist in Zweifelsfällen auch das spätere Verhalten des Steuerpflichtigen einzubeziehen. Im Rahmen dieser Gesamtwürdigung gibt es jedoch keine starren Regeln.

Ansparabsicht kann für Bebauungsabsicht sprechen

Nach Auffassung des BFH hat das Finanzgericht im Rahmen der Gesamtwürdigung nicht ausreichend gewürdigt, dass der Steuerpflichtige Beträge für die Bebauung angespart hatte. Nach Ansicht des BFH ist hinzunehmen, dass die Planung des Steuerpflichtigen vorsah, erst, nachdem das Grundstück bezahlt ist und Mittel für das Gebäude angespart sind, mit dem Bau zu beginnen. Außerdem hätte das Finanzgericht auch erörtern müssen, ob die tatsächlich durchgeführte Bebauung nicht auf den Zeitpunkt des Erwerbs zurückwirkt und insoweit dann die Behauptung der Bebauungsabsicht im Rückblick als wahr anzusehen ist.

Praxishinweis: Längere Zeiträume zwischen Erwerb eines Grundstücks und der Bebauung mit anschließender Vermietung schließen den Abzug schon frühzeitig angefallenen Grundstückaufwands nicht aus. Maßgeblich ist, ob im Rahmen der Gesamtwürdigung der Umstände noch ein Zusammenhang zwischen Anschaffung des Grundstücks und der Vermietung hergestellt werden kann. Für bebaute Grundstücke hat der BFH in den Urteilen vom 11.08.2010 und vom 16.06.2015 entschieden, dass eine Vermietungsabsicht nach Zeitablauf von zehn Jahren nach Anschaffung bis zum Abschluss des Mietvertrags regelmäßig nicht mehr vorliegt. Allerdings trifft er im Besprechungsurteil auch die Aussage, dass dieser Zeitrahmen bei unbebauten Grundstücken großzügiger zu beurteilen ist, so dass bei unbebauten Grundstücken auch nach Ablauf von zehn Jahren bis zum Abschluss des Mietvertrags noch eine Vermietungsabsicht gegeben sein kann.

BFH, Urt. v. 01.12.2015 - IX R 9/15
BFH, Urt. v. 16.06.2015 - IX R 27/14
BFH, Urt. v. 11.08.2010 - IX R 3/10, BStBl 2011 II 166