Drei-Objekt-Grenze gilt nicht für Großobjekte

Veräußern Sie hin und wieder Grundstücke? Vorsicht: Die Grenze zur Gewerblichkeit ist schnell überschritten, auch wenn Sie meinen, Sie hätten als Privatperson gehandelt.

Von einem gewerblichen Grundstückshandel wird allgemein ausgegangen, wenn Sie innerhalb von fünf Jahren seit der Anschaffung, Herstellung oder grundlegenden Modernisierung mehr als drei Objekte veräußert haben (sogenannte Drei-Objekt-Grenze). Die sich ergebenden Gewinne sind einkommen- und gewerbesteuerpflichtig. Seit einigen Jahren gehen die Gerichte jedoch immer häufiger auch dann von einem gewerblichen Grundstückshandel aus, wenn weniger als vier Objekte veräußert werden.

Das Finanzgericht Köln hat nunmehr bei der Errichtung und Veräußerung zweier Großobjekte mit gewerblichen Flächen von mehr als 1.000 qm bestätigt, dass ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt. Die beiden Objekte waren unter erheblichem Einsatz von Fremdmitteln durch eine OHG errichtet worden, deren Gesellschafter von Beruf Architekten sind. Vergeblich hatten die Architekten ausgeführt, dass die Objekte langfristig vermietet seien und die Grundstücksveräußerung nicht zum unmittelbaren Gesellschaftszweck gehöre. Allein aus der Errichtung und anschließenden Veräußerung von einzelnen gewerblichen Großobjekten kann nämlich schon auf eine Produktion für den Markt geschlossen werden. Dieses Vorgehen entspricht genau dem Bild des typischen am Grundstücksmarkt tätigen Bauunternehmers, der eigeninitiativ unter Einsatz von Eigen- und Fremdkapital für den Markt produziert. Auf die Zahl der veräußerten Objekte kommt es dann nicht mehr an. Für einen gewerblichen Grundstückshandel sprach auch, dass die OHG in den Veräußerungsvereinbarungen umfangreiche Gewährleistungs- und Garantiepflichten übernommen hatte, die eindeutig über vergleichbare Vertragsbedingungen im Bereich der privaten Vermögensverwaltung hinausgingen.
Erstellt von FG München