Wann sind nachträgliche Baumaßnahmen sofort steuermindernd?

Nachträgliche Baumaßnahmen

Werden an einem bereits vermieteten Gebäude nachträglich Baumaßnahmen durchgeführt, ist aus steuerlicher Sicht zu unterscheiden, ob die angefallenen Aufwendungen als (nachträgliche) Herstellungskosten oder als Erhaltungsaufwendungen zu beurteilen sind, und das hat für den Steuerzahler evtl. Auswirkungen auf seine Steuerlast.

Denn nachträgliche Herstellungskosten können nur mit dem jährlichen Abschreibungssatz für das Gebäude steuermindernd abgezogen werden, während Erhaltungsaufwendungen dagegen bereits im Jahr der Zahlung in voller Höhe steuerlich absetzbar sind. Da diese Fragestellung für viele Steuerzahler von so essentieller Bedeutung ist und damit auch häufig Grundlage von Rechtsstreitigkeiten vor den Finanzgerichten war, sind mittlerweile für diese Abgrenzung detaillierte Kriterien aufgestellt worden. So gilt im Grundsatz Folgendes: Nachträgliche Herstellungskosten liegen insbesondere dann vor, wenn ein Gebäude in seiner Substanz und der Nutzungsmöglichkeit erweitert wird oder über seinen bisherigen Zustand hinaus wesentlich verbessert wird. Übliche Modernisierungsmaßnahmen führen dagegen im Regelfall zu sofort abziehbaren Erhaltungsaufwendungen.

Steuerlich kommt noch eine Besonderheit hinzu: Wird das Gebäude zu verschiedenen Nutzungszwecken vermietet, liegen jeweils gesonderte Wirtschaftsgüter vor. Wird z.B. ein Gebäude teils fremdbetrieblich und teils zu Wohnzwecken durch Vermietung genutzt, so sind diese einzelnen Gebäudeteile gesondert zu behandeln. Dies gilt nach einer jetzt vom Bundesfinanzhof (BFH) getroffenen Entscheidung auch für die Abgrenzung zwischen nachträglichen Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen.

Folgendes Beispiel verdeutlicht dies:
Beispiel: A vermietet das Erdgeschoss seines zweigeschossigen Gebäudes für betriebliche Zwecke an einen Unternehmer. Die Wohnung im Obergeschoss vermietet er zu Wohnzwecken an eine Privatperson. Zur Erweiterung der Nutzfläche im Erdgeschoss errichtet A einen Anbau, den er an den Unternehmer vermietet. Außerdem ersetzt er im ganzen Haus die einfach verglasten durch isolierverglaste Fenster.

Da die Baumaßnahme im Erdgeschoss zu nachträglichen Herstellungskosten führte und das Finanzamt das Gesamtgebäude betrachtete statt jede einzelne Vermietung, hatte es auch die Kosten für die Erneuerung der Fenster insgesamt den Herstellungskosten zugerechnet. Dieser Auffassung ist der BFH erfreulicherweise entgegengetreten. Die von ihm vorgeschriebene getrennte Beurteilung der unterschiedlich genutzten Gebäudeteile führt dazu, dass die Kosten für die Fenstererneuerung im Obergeschoss sofort in voller Höhe als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften abgezogen werden können. Nur die das Erdgeschoss betreffenden Kosten stellen nachträgliche Herstellungskosten dar und müssen im Wege der Abschreibung berücksichtigt werden.

BFH, Urt. v. 25.09.2007 – IX R 28/07; STEUER-TELEX 03/08
Erstellt von BFH