Immobilien: Wann greift die Steuerbefreiung bei Selbstnutzung?

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Werden Immobilien innerhalb von zehn Jahren weiterverkauft, kann ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vorliegen. Eine Ausnahme gilt für selbst bewohnte Immobilien. Der BFH hat entschieden, dass die Steuerbefreiung nicht greift, wenn ein als Garten genutzter Grundstücksteil abgetrennt und veräußert wird. Denn ohne Gebäude gilt das Gartengrundstück als unbebaut und nicht bewohnbar.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 26.09.2023 (IX R 14/22) entschieden, dass ein abgetrenntes unbebautes Gartengrundstück, welches an das eigengenutzte Wohngrundstück angrenzt, nicht als eigengenutzter Grundbesitz gilt und somit nicht der Steuerbefreiung privater Veräußerungsgeschäfte nach § 23 EStG unterliegt.

Sachlage im Streitfall

Die Kläger erwarben je zur Hälfte ein Grundstück, welches mit einem Wohnhaus bebaut war. Die angrenzenden Außenflächen wurden als Garten genutzt. 

Ein Teil der Außenfläche wurde als ein separates Flurstück abgetrennt und anschließend verkauft. In der Einkommensteuererklärung gaben die Kläger den bei der Veräußerung erzielten Gewinn nicht an. 

Das Finanzamt setzte dennoch in dem Einkommensteuerbescheid die Differenz zwischen Veräußerungspreis und den anteiligen Anschaffungskosten als steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn gem. § 22 Nr. 2 i.V.m. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG fest und rechnete diesen den Klägern jeweils anteilig zu.

Das Finanzgericht gab der Klage teilweise statt und minderte den Veräußerungsgewinn, sah die Steuerbefreiung für eigengenutzten Grundbesitz dennoch als nicht gegeben an. Auch der BFH sah die Revision der Kläger als unbegründet an und wies diese daher zurück.

Steuerbefreiung für eigengenutzten Grundbesitz nach § 23 EStG

Die Veräußerung von Grundbesitz innerhalb von zehn Jahren nach deren Anschaffung führt zu sonstigen Einkünften aus privaten Veräußerungsgeschäften i.S.d. § 22 Nr. 2 i.V.m. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG. 

Dies gilt ebenfalls für die Veräußerung von grundstücksgleichen Rechten, wie Erbbaurechten und Mineralgewinnungsrechten. 

Ausgenommen sind nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.

Anwendung der Grundsätze auf den Streitfall

Die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken setzt voraus, dass das Gebäude vom Steuerpflichtigen selbst tatsächlich und dauerhaft bewohnt wird. 

Grundsätzlich stellen der Grund und Boden sowie die Gebäude unterschiedliche Wirtschaftsgüter im ertragsteuerlichen Sinn dar, denn begrifflich kann nur das Wohngebäude für eigene Wohnzwecke genutzt werden. 

Die Steuerbefreiung nach § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG gilt jedoch auch für den Grund und Boden, auf dem das Wohngebäude steht, soweit dieser in einem einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit dem Gebäude steht. 

Dieser Zusammenhang muss grundsätzlich zum Zeitpunkt der Veräußerung noch vorliegen. Der einheitliche Nutzungs- und Funktionszusammenhang ist nicht mehr gegeben, soweit von dem bisher ungeteilten Wohngrundstück ein unbebauter Teil abgetrennt wird. 

Auf die frühere Nutzung kommt es aufgrund der Abtrennung nicht mehr an. Dementsprechend wurde die Steuerbefreiung für die Veräußerung des Gartengrundstücks nach Auffassung des BFH zutreffend nicht gewährt.

Praxishinweis: Die Abtrennung und Veräußerung eines Grundstückteils ist eine häufige Fallkonstellation. Von großen Grundstücken werden Grundstückteile abgetrennt, um die Bebauung oder die Sanierung des restlichen Grundstücks zu finanzieren. 

Der BFH hat nunmehr entschieden, dass auch ein einheitlicher Nutzungs- und Funktionszusammenhang vor der Abtrennung des Grundstückteils nicht für die Steuerbefreiung des Veräußerungsgewinns genügt. Die Abtrennung führt zu einer vollständigen Neuschaffung eines Grundstücks für die Zwecke des § 23 EStG.

BFH, Urt. v. 26.09.2023 – IX R 14/22