In welchem Umfang darf eine Ferienwohnung selbst genutzt werden?

Bei Mieteinkünften gehen die Finanzämter bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich und typisierend ohne weitere Prüfung davon aus, dass eine Einkünfteerzielungsabsicht vorliegt. Daher müssen Vermieter im Normalfall keine Überschussprognose anstellen. Dies gilt bei Ferienwohnungen aber nur, wenn

• sie ausschließlich an Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten werden und
• die ortsübliche Vermietungszeit - abgesehen von Vermietungshindernissen - nicht um mindestens 25 % unterschritten wird.

Wird jedoch die Ferienwohnung zu einem - wenn auch nur geringen - Teil selbst genutzt, kostenlos Angehörigen zur Verfügung gestellt oder für einen gewissen Zeitraum für die Eigennutzung bereitgehalten, ist eine Überschussprognose durchzuführen. Die Kosten sind auf die Vermietung und die Selbstbelegung aufzuteilen und anfallende Mietverluste dürfen ebenfalls nur in diesem Verhältnis steuerlich abgezogen werden.

Dieser Einschränkung widerspricht jetzt das FG Köln, wenn es sich um den in der Praxis häufig vorkommenden Fall handelt, dass die Ferienwohnung in Zeiten außerhalb der Saison nicht von Gästen belegt wird und somit leersteht. Diesen Zeitraum darf der Vermieter beispielsweise dazu nutzen, die Wohnung mit seiner Familie selbst zu beziehen oder den Kindern zur Verfügung zu stellen.

Das wird bei einem Domizil an deutschen Meeresküsten zum Beispiel akzeptiert, wenn dieser Zeitraum in die Wintermonate fällt. Auszuklammern ist lediglich die Zeit um Weihnachten und während des nachfolgenden Jahreswechsels. Die Richter begründen dies damit, dass die Räume dann ohnehin leerstehen und ungenutzt bleiben. In diesen Zeiten außerhalb der Saison ist eine Selbstnutzung also nicht schädlich, so dass keine Überschussprognose erstellt werden muss. Liegt die Ferienwohnung in einer Bergregion, lassen sich die Urteilsgrundsätze übertragen, wenn die Selbstnutzung außerhalb der Skisaison erfolgt.

Nach Ansicht des FG könnten die Besitzer die Gelegenheit des Aufenthalts auch gleich dazu nutzen, beispielsweise die komplette Wohnung und das sich darin befindliche Mobiliar zu pflegen, Reparaturen durchzuführen und alles wieder instand zu setzen. Von einem solchen „Reparaturaufenthalt” außerhalb der saisonalen Zeit kann insbesondere dann ausgegangen werden, wenn innerhalb der Saison eine ausreichende oder sogar außergewöhnlich hohe Belegungsquote erreicht wird.

Hinweis: Die vorbehaltene Selbstnutzung ist allerdings insoweit zu berücksichtigen, als die im laufenden Jahr angefallenen negativen Mieteinkünfte - Überschuss der Werbungskosten über die Einnahmen - nur zeitanteilig angesetzt werden können.

Praxishinweis

Nach Ansicht der Finanzverwaltung muss ein Vermieter Umstände vortragen und glaubhaft machen, dass es sich um eine ausschließlich fremdvermietete Ferienwohnung handelt. Nur dann wird davon ausgegangen, dass Haus oder Wohnung tatsächlich nicht selbst genutzt oder unentgeltlich überlassen werden. Folgende Indizien sprechen für eine Fremdvermietung:

• Die Ferienwohnung ist während der Haupt- und Nebensaison mit Ausnahme eines kurzzeitigen Leerstands nahezu durchgängig vermietet. Das kann - je nach Lage des Objekts - beispielsweise den Zeitraum von März bis Oktober und zusätzlich die Zeit zwischen Weihnachten und dem Jahreswechsel umfassen.
• Die Verwaltung wird einem Vermittler wie beispielsweise einem überregionalen Reiseveranstalter oder einer gewerblichen Feriendienstorganisation übertragen und die Eigennutzung vertraglich für das gesamte Jahr ausgeschlossen.
• Der Vermieter besitzt am selben Ort mehrere Ferienwohnungen. Davon wird dann nur dasjenige Domizil für eigene Wohnzwecke oder für eine unentgeltliche Überlassung genutzt, das in Ausstattung und Größe auf die besonderen Verhältnisse des Eigentümers zugeschnitten ist.

Hinweis: Werden keine Nachweise für die Belegungsquote erbracht, geht das Finanzamt zunächst davon aus, dass die Wohnung auch selbst genutzt bzw. unentgeltlich überlassen wird. Es reicht nicht aus, dies für ein Jahr nachzuweisen. Diese Belegungsquote muss sich vielmehr über einen längeren Zeitraum ergeben.

FG Köln, Urt. v. 30.06.2011 - 10 K 4965/07
BFH, Beschl. v. 14.01.2010 - IX B 146/09, BFH/NV 2010, 869
BFH, Beschl. v. 05.03.2007 - X B 146/05, BFH/NV 2007, 1125
BFH, Beschl. v. 17.03.2009 - IV B 52/08, BFH/NV 2009, 1114
BFH, Urt. v. 19.08.2008 - IX R 39/07, BStBl II 2009, 138
BMF-Schreiben v. 08.10.2004 - IV C 3 - S-2253 - 91/04, BStBl I 2004, 933