Immobilien: Wann entfällt die Vermietungsabsicht?

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Wann kann von einem Wegfall der „Einkünfteerzielungsabsicht“ bei Generalsanierungen von leerstehenden Immobilien ausgegangen werden? Nach dem BFH gilt auch in diesen Fällen: Immobilieneigentümer müssen bei längerem Leerstand im Zweifelsfall durch konkrete Bemühungen ihre fortbestehende Vermietungsabsicht gegenüber dem Fiskus nachweisen. Entscheidend ist dabei eine Würdigung der Gesamtumstände.

Der BFH hat erneut bekräftigt, dass der Werbungskostenabzug bei einem langjährigen Leerstand von Immobilien von der Absicht, daraus Mieteinkünfte zu erzielen, abhängt. Dies hat er im Fall eines Vermieters entschieden, der im Jahr 1995 einen sanierungsbedürftigen Altbau mit insgesamt elf Wohnungen und einer Doppelgarage erworben hatte.

Um die Sanierung durchführen zu können, hatte er freiwerdende Wohnungen nicht weitervermietet, so dass ab 2000 das Haus völlig leer stand. Ab 2003 wurden auch die Garagen nicht mehr vermietet. Allerdings führte er die im Jahr 1999 begonnen Sanierungsarbeiten zunächst nicht zu Ende und erklärte bereits im Jahr 2002 gegenüber dem Finanzamt, dass er das Haus verkaufen wolle.

In seiner Einkommensteuererklärung machte er für 1999 Aufwendungen für die Entkernung des Hauses und für 2002 und 2003 weitere Kosten, unter anderem für Darlehenszinsen, Abschreibung, Versicherungsbeiträge und Bausicherungsmaßnahmen geltend.

In der Zeit vom 1996 bis 2007 führte das Haus zu negativen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Nach einer Außenprüfung erkannte das Finanzamt die erklärten Werbungskosten ab 2002 nicht mehr an, mit der Begründung, es fehle an Vermietungsbemühungen.

Kontinuität der Absicht, Einkünfte zu erzielen

Der BFH hat dies jetzt bestätigt und damit seine Rechtsprechung zu dieser Frage fortentwickelt. Danach sind Aufwendungen für Wohnungen, die beim Leerstand entstehen, nur dann auch weiterhin abzugsfähig, wenn und solange der Steuerpflichtige den ursprünglichen Entschluss zur Einkünfteerzielung auch im Zusammenhang mit dem Leerstand der jeweiligen Wohnung nicht endgültig aufgegeben hat. § 9 Abs. 1 EStG lässt die dort genannten Aufwendungen dann zum Abzug zu, wenn ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang mit der Einkunftsart besteht.

Das setzt bei vorab entstandenen Werbungskosten voraus, dass der Steuerpflichtige sich endgültig entschlossen hat, aus dem Objekt Vermietungseinkünfte zu erzielen, und diese Entscheidung später auch nicht aufgegeben hat. Dazu trägt der Steuerpflichtige die Beweislast. Er muss beispielsweise durch Einschalten eines Maklers oder die Veröffentlichung von Anzeigen nachweisen, dass er sich um eine Vermietung des Objekts bemüht.

Dieses Zeitfenster wird dem Steuerpflichtigen zugestanden

Als zeitliches Fenster wird dem Steuerpflichtigen ein inhaltlich angemessener, jedoch zeitlich begrenzter Beurteilungs- und Entscheidungszeitraum zugestanden. Im hier verhandelten Fall hatte der Eigentümer seine ursprünglich verfolgte Sanierungstätigkeit mit Abschluss der Entkernung im Jahr 1999 aufgegeben und erst in 2008 wieder ernstlich aufgenommen.

Bereits im Jahr 2002 hatte er gegenüber dem Finanzamt erklärt, das Haus veräußern zu wollen. Aus dem langjährigen Leerstand der Immobilie und der weitgehenden Untätigkeit des Eigentümers in der Zeit zwischen 1999 und 2008 lässt sich schließen, dass die Vermietungsabsicht vor 2002 aufgegeben worden ist.

Der dem Steuerpflichtigen zugestandene Beurteilungs- und Ermessenszeitraum wurde durch jahrelange Untätigkeit überschritten: Neun Jahre Überlegungszeitraum führen zur Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht.

Praxishinweis

Sollte es in Einzelfällen zu Vermietungsverzögerungen und somit zu längeren Leerstandzeiten kommen, müssen Hauseigentümer das Fortbestehen ihrer Einkünfteerzielungsabsicht beweisen, Dazu können sie dem Finanzamt z.B. Vermietungsanzeigen, Unterlagen von Zwischenfinanzierungsverhandlungen mit der Bank, und Makleraufträge vorlegen.

BFH, Urt. v. 13.01.2015 - IX R 46/13
BFH, Urt. v. 11.12.2012 - IX R 14/12, BStBl 2013 II 279