Wer Einkünfte aus der Vermietung eines inländischen Ferienhauses oder einer Ferienwohnung erzielt, kann die damit verbundenen Kosten steuerlich absetzen. Bei einem auch selbstgenutzten Ferienobjekt ist die Berücksichtigung von Werbungskosten aber nur nach einer Prognoseentscheidung des Finanzamts möglich. In diesem Fall müssen in einer Prognoserechnung die zukünftigen Einkünfte bzw. Überschüsse aus der Vermietung dargestellt werden. Der BFH hat jetzt hinsichtlich der Absetzbarkeit von Wohnungskosten klargestellt: Auch wer sich eine Eigennutzung seines Ferienhauses lediglich vorbehält, muss die Plausibilität zukünftiger Überschüsse nachweisen und mit einer Überprüfung durch die Steuerbehörden rechnen.
Vor der Finanzkrise haben viele Deutsche noch rechtzeitig zu günstigen Marktpreisen in heimische Urlaubsdomizile investiert. Eine solche Investition kann sich auch steuerlich lohnen. Zumindest bei vermieteten Ferienwohnungen ist nämlich davon auszugehen, dass die Eigentümer schwarze Zahlen erwirtschaften wollen.
So zählen steuerlich von Beginn an Schuldzinsen, Wohnungsabschreibung und laufende Kosten, ohne dass dementsprechende Einnahmen berücksichtigt werden müssen. Finanzbeamte dürfen daher auch bei beständigen Verlusten nicht danach fragen, ob das Erholungsdomizil irgendwann einmal Überschüsse abwirft.
Wenn das Ferienhaus zuvor vermietet war, können selbst bei längerem Leerstand die laufenden Kosten bei der Steuer geltend gemacht werden. Sofern die Wohnung Fremden zur Verfügung gestellt wird, mindern sämtliche Werbungskosten die Steuerlast des Eigentümers; bei Objekten jenseits der Grenze ist das praktisch unmöglich.
Doch dies stellt keinen Freibrief gegenüber dem Finanzamt dar. Die Beamten prüfen im Zweifelsfall, ob das Haus bzw. die Wohnung vorrangig aus privaten Gründen angeschafft wurde. Der steuerliche Abzug der Verluste gelingt, wenn z.B. die Ferienwohnung im Harz oder am Chiemsee ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet wird.
Dann dürfen sämtliche Aufwendungen den möglicherweise geringen Einnahmen gegenübergestellt und der negative Saldo mit anderen Einkünften wie Zinsen oder Lohn verrechnet werden. Wenn der Eigentümer die Wohnung allerdings teilweise für sich, seine Familie oder Freunde nutzt, muss dem Fiskus nachgewiesen werden, dass Überschüsse auf Dauer realistisch sind.
Wird die Wohnung teils selbst genutzt und in der übrigen Zeit an Feriengäste vermietet, stellt das Finanzamt stets die Frage, ob der Besitzer über 30 Jahre hinweg mit einem Überschuss rechnen kann. Wird diese Frage bejaht, sind die auf den Mietanteil entfallenden Kosten absetzbar. Ein verbleibendes Minus kann mit anderen Einkünften wie Lohn, Kapitaleinnahmen oder Firmengewinn verrechnet werden.
Der BFH hat nun entschieden: Wer sich bei einer ansonsten vermieteten Ferienwohnung auch nur vorbehält, diese selbst zu nutzen, muss seine „Einkünfteerzielungsabsicht" nachweisen.
Dies gilt unabhängig davon, ob, wann und in welchem Umfang der Wohnungsbesitzer von seinem Eigennutzungsrecht tatsächlich Gebrauch macht. Unerheblich ist auch, ob sich der Vorbehalt der Selbstnutzung aus einer einzelvertraglich vereinbarten Vertragsklausel oder aus einem formularmäßigen Mustervertrag ergibt.
Irrelevant ist auch,
- ob die Möglichkeit der Selbstnutzung innerhalb oder außerhalb der allgemeinen Ferienzeiten liegt,
- zu welchem Zweck die vertraglich vorbehaltene Selbstnutzung erfolgt,
- wie lang die Vermietungsdauer tatsächlich ist.
Insoweit ist eine „Totalüberschussprognose" durchführen. Dabei sind die zukünftigen Einnahmen nur dann anhand des Durchschnitts der zurückliegenden Einnahmen zu schätzen, wenn keine ausreichenden objektiven Umstände für die zukünftige Entwicklung der Mieteinnahmen vorliegen. Bei hinreichenden Anhaltspunkten ist eine an die allgemeine Preisentwicklung angepasste Einnahmenermittlung zulässig. Hier können auch Rückschlüsse aus vergangenen Entwicklungen gezogen werden.
Als Werbungskosten können nur solche Aufwendungen geltend gemacht werden, die (ausschließlich oder anteilig) auf Zeiträume entfallen, in denen die Ferienwohnung an Urlaubsgäste tatsächlich vermietet oder zur Vermietung angeboten worden ist. So können auch Zeiten des Leerstands dem Vermietungszeitraum zuzurechnen sein. Aufwendungen, die in die Zeit der Selbstnutzung entfallen, können dagegen nicht berücksichtigt werden.
Praxishinweis
Kann der Eigentümer aus seiner sich auf über 30 Jahre erstreckenden Prognoserechnung keinen Überschuss vorweisen, ignoriert das Finanzamt die Kosten und Einnahmen der Ferienwohnung. Verluste fallen unter den Tisch und können auch nicht mit anderen Einkünften verrechnet werden.
Daher sollte aus steuerrechtlichen Gründen eine Eigennutzung besonders in den Erstjahren strikt vermieden werden; zumindest dann, wenn die Ferienwohnung ohnehin in der Absicht der überwiegenden Vermietung gekauft wurde. Der Aufwand kann dann problemlos geltend gemacht werden, selbst wenn die Einnahmen zu Beginn noch nicht wie erhofft fließen.
BFH, Urt. v. 16.04.2013 - IX R 26/11,
BFH, Urt. v. 06.11.2001 - IX R 97/00, BStBl 2002 II 726
BFH, Urt. v. 29.08.2007 - IX R 48/06
BFH, Urt. v. 14.07.2004 - IX R 69/02
BFH, Beschl. v. 07.06.2002 - IX B 15/02
Quelle: Dipl.-Finanzwirt Robert Kracht - vom 06.08.13