Hat sich der Verkäufer eines Grundstücks verpflichtet, dem Erwerber anfallende Nebenkosten zurückzugeben, mindert dieser Erstattungsanspruch die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Dies geht aus einem aktuellen Urteil des BFH hervor: Weil sich die Ausgangsbasis um die zu erstattenden Kosten vermindert, ergibt sich eine geringere Grunderwerbsteuer.
Im zugrunde liegenden Urteilsfall hatte sich der Verkäufer laut Notarvertrag (abweichend vom Normallfall und von der Regelung im BGB) dazu verpflichtet, dem Erwerber die Gebühren für den Notar und für die Eintragung in das Grundbuch zu erstatten. Nachdem der Erwerber die vereinbarte Erstattungszahlung erhalten hatte, beantragte er beim Finanzamt die entsprechende Herabsetzung des (mittlerweile bestandskräftig gewordenen) Grunderwerbsteuerbescheids. Da Einspruch und Klage erfolglos blieben, legte der Veräußerer Revision beim BFH ein.
Die Richter haben die Vorentscheidung aufgehoben und die Sache an das FG Sachsen als Vorinstanz zurückverwiesen. Sie weisen auf die Grundregel hin, dass der Wert der Gegenleistung die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist. Muss wie üblich der Käufer die Erwerbsnebenkosten tragen, erhöhen sie nicht die Gegenleistung. Das hat den Grund, dass der Erwerber diese Beträge nicht dem Veräußerer und auch nicht für die Übertragung des Eigentums schuldet.
Ausgehend hiervon kann im umgekehrten Fall nichts anderes gelten, so der BFH. Hat der Verkäufer diese Kosten zu tragen, wendet der Erwerber einen Teil des Kaufpreises dafür auf, um einen Kostenerstattungsanspruch zu erwerben. Gegenleistung ist aber nur der für den Grunderwerb aufgewendete Teil des Kaufpreises. Deshalb ist der vereinbarte Kaufpreis um den Wert des erworbenen Erstattungsanspruchs zu mindern. Der Anspruch darf mit dem Nominalwert (ohne Abzinsung) bemessen und dann direkt vom Kaufpreis abgezogen werden. Für das Finanzamt zählt nur das Ergebnis.
Dieser Abzug gilt allerdings nicht, wenn der Verkäufer dem Erwerber auch die Grunderwerbsteuer erstattet. Denn diese Abgabe beeinflusst ihre eigene Bemessungsgrundlage nicht. Daher wäre es in diesem Fall steuerlich günstiger, wenn der Käufer die Grunderwerbsteuer selbst trägt und ein um diese Abgabe geminderter Kaufpreis vereinbart wird.
Praxishinweis
Es gibt eine Besonderheit bei der Änderung der bestandskräftigen Steuerfestsetzung. Wird die Gegenleistung für das Grundstück herabgesetzt, wird auf Antrag die Steuer entsprechend niedriger festgesetzt oder die Steuerfestsetzung geändert, wenn die Herabsetzung innerhalb von zwei Jahren nach der Entstehung der Steuer stattfindet.
Die Anpassung nach unten setzt aber voraus, dass die Herabsetzung der Gegenleistung nachträglich, also nach der Entstehung der Steuer, vereinbart wird. Diese Voraussetzung ist nicht erfüllt, wenn der Anspruch auf Kostenerstattung bereits im Kaufvertrag vereinbart wird. Dann steht sie dem Begünstigten vom Wirksamwerden des Kaufvertrags an zu.
Das Bewertungsgesetz (BewG) begründet ebenfalls keinen Anspruch auf Herabsetzung der bestandskräftig festgesetzten Grunderwerbsteuer. Hier besteht nur die Option für Wirtschaftsgüter, die unter einer auflösenden Bedingung erworben wurden.
Allerdings können die Voraussetzungen für eine Änderung der Steuerfestsetzung wegen neuer Tatsachen erfüllt sein. Zwar war dem Finanzamt bei der Steuerfestsetzung aufgrund der notariellen Urkunden bekannt, dass der Erwerber die Erstattung der Kosten verlangen konnte und dass er das Angebot zum Abschluss des Kaufvertrags wirksam angenommen hatte. Dies allein ist also noch keine dem Finanzamt nachträglich bekannt gewordene Tatsache.
Nicht bekannt waren dem Finanzamt jedoch die genaue Zusammensetzung und die Höhe des Erstattungsanspruchs. Insoweit könnte eine Änderung in Betracht kommen, wenn kein grobes Verschulden dafür vorliegt, dass die genaue Zusammensetzung und die Höhe des Erstattungsanspruchs dem Finanzamt erst nachträglich bekannt geworden sind.
BFH, Urt. v. 17.04.2013 - II R 1/12
BFH, Urt. v. 17.04.1991 - II R 119/88, BStBl 1991 II 586
Quelle: Dipl.-Finanzwirt Robert Kracht - vom 02.07.13