Der BFH hat in diversen aktuell veröffentlichten Entscheidungen die Grundsätze präzisiert, unter welchen Voraussetzungen Aufwendungen für langjährig leerstehende Wohnimmobilien als vorab entstandene Werbungskosten bei den Mieteinkünften abziehbar sind. Er gibt dabei die in der Praxis wichtigen Prinzipien vor, wann und unter welchen Voraussetzungen ein Vermieter seine Aufwendungen für langjährig leerstehende Wohnimmobilien abziehen kann. Bedeutend ist dabei vor allem, dass der Haus- oder Wohnungsbesitzer ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen entfaltet.
In einem der entschiedenen Sachverhalte ging es um die Anerkennung von Werbungskostenüberschüssen für leer stehende Räume im Rahmen der Untervermietung innerhalb der eigenen Wohnung. Die fragliche Zeitspanne ist nicht der Eigennutzung, sondern der Vermietungstätigkeit zuzurechnen, wenn ein solcher Raum nach vorheriger, auf Dauer angelegter Vermietung leersteht und zudem sicher ist, dass das Objekt weiterhin für eine Neuvermietung bereitgehalten wird.
Dabei geht es um Werbungskosten als Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen, die bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung abziehbar sind, wenn sie durch sie veranlasst sind. Fallen die Kosten mit der beabsichtigten Vermietung eines leerstehenden Wohngrundstücks an, bevor mit dem Aufwand zusammenhängende Einnahmen erzielt werden, können sie als vorab entstandene Werbungskosten berücksichtigt werden, wenn ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Aufwendungen und der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung besteht. Das setzt voraus, dass sich ein Hausbesitzer endgültig entschlossen hat, aus dem Objekt durch Vermieten Einkünfte zu erzielen, und er diese Entscheidung später nicht aufgegeben hat.
Grundsatz: Aufwendungen für eine Wohnung, die nach vorheriger Vermietung leersteht, sind auch während der Zeit des Leerstands als Werbungskosten abziehbar, wenn der Besitzer den ursprünglichen Entschluss zur Einkünfteerzielung im Zusammenhang mit dem Leerstand der Wohnung nicht endgültig aufgegeben hat.
Sonderfälle: In vergleichbarer Weise ist bei (in Eigenregie oder durch Beauftragung eines Dritten) ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehaltenen Ferienwohnungen ohne weitere Prüfung von einer Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen. Hier werden Leerstandszeiten insoweit nicht der Eigennutzung, sondern der Vermietungstätigkeit zugerechnet. Dagegen wird bei zumindest teilweise selbstgenutzten Ferienwohnungen die Frage, ob der Vermieter mit oder ohne Einkünfteerzielungsabsicht vermietet hat, unter Heranziehung aller erkennbaren Umstände durch Prognose entschieden. Die zur Vermietung von Ferienwohnungen entwickelten Maßstäbe hat der BFH übrigens grundsätzlich auch auf die Vermietung von Messezimmern oder Messewohnungen angewendet. Auch hier ist nämlich regelmäßig von einem häufigen Wechsel an Gästen in Verbindung mit Leerstandszeiten auszugehen.
Nach diesen Grundsätzen werden auch Leerstandszeiten im Rahmen der Untervermietung einzelner Räume innerhalb der eigenen Wohnung nicht der Eigennutzung, sondern der Vermietungstätigkeit zugerechnet.
Praxishinweis
Der BFH stellt klar, dass weder die fehlende räumliche Trennung zum Wohnbereich des Steuerpflichtigen noch die fehlende Abgeschlossenheit der zur Vermietung vorgesehenen Räume noch die - theoretische - jederzeitige Selbstnutzungsmöglichkeit in diesen Fällen der Annahme einer Einkünfteerzielungsabsicht entgegensteht. Denn das Objekt der Vermietung muss nicht zwingend eine abgeschlossene Wohnung sein. Es kann sich auch um einen bestimmten Teil eines Grundstücks oder Gebäudes, einzelne (auch möblierte) Zimmer oder Räumlichkeiten handeln.
Die Aufwendungen für Gemeinschaftsräume, die sowohl der eigenen Wohnnutzung als auch der Nutzung durch Mieter dienen, werden nach der Zahl der der Haushaltsgemeinschaft zugehörigen Personen aufgeteilt.
Haben Hausbesitzer leerstehende Wohnungen zu beklagen, lässt sich die Grundsteuer im Nachhinein deutlich reduzieren. Bei verminderten Grundstückserträgen gibt es nämlich einen Anspruch auf Erlass. Dieser wird in zwei Billigkeitsstufen gewährt:
- Bei einer Ertragsminderung von mehr als 50 % ist die Grundsteuer in Höhe von 25 % zu erlassen.
- Fällt die Miete komplett aus, gibt es die Hälfte zurück.
BFH, Urt. v. 22.01.2013 - IX R 19/11
BFH, Urt. v. 11.12.2012 - IX R 14/12
BFH, Urt. v. 11.12.2012 - IX R 9/12
BFH, Urt. v. 11.12.2012 - IX R 15/12
BFH, Urt. v. 11.12.2012 - IX R 68/10
BFH, Urt. v. 11.12.2012 - IX R 39/11
BFH, Urt. v. 11.12.2012 - IX R 40/11
BFH, Urt. v. 11.12.2012 - IX R 41/11
BFH, Urt. v. 21.11.2000 - IX R 37/98, BStBl 2001 II 705
BFH, Urt. v. 06.11.2001 - IX R 97/00, BStBl 2002 II 726
BFH, Urt. v. 04.03.2008 - IX R 11/07
Quelle: Dipl.-Finanzwirt Robert Kracht - vom 09.04.13