Wird eine unbebaute, bislang als Garten genutzte Liegenschaft des benachbarten Wohngrundstücks veräußert, ohne dass der Hausbesitzer gleichzeitig seine Wohnung mit aufgibt, ist diese Veräußerung nach Ansicht des BFH nicht privilegiert. Ein innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist realisierter Gewinn ist deshalb einkommensteuerpflichtig. Zwar sind zu eigenen Wohnzwecken genutzte Gebäude(teile) von der Besteuerung privater Veräußerungsgeschäfte ausgenommen. Diese gesetzliche Ausnahmeregelung muss aber streng anhand des Förderzwecks legitimiert werden. Danach soll ein Umzug - insbesondere aufgrund eines Arbeitsplatzwechsels - nicht durch steuerliche Belastungen erschwert werden. Veräußert jemand den angrenzenden Gartenbereich, während er auf dem anderen Grundstück wohnen bleibt, wird deshalb der Normzweck der Steuerbegünstigung nicht erfüllt.
Ausgenommen von der Besteuerung sind Grundstücke, die im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Dabei ist die „Nutzung zu eigenen Wohnzwecken“ so zu verstehen wie bei der ehemaligen Eigenheimzulage: Die Immobilie muss vom Steuerpflichtigen selbst tatsächlich und auf Dauer bewohnt werden.
Zwar bildet der Grund und Boden ein selbständiges, vom Gebäude zu unterscheidendes Wirtschaftsgut. Zwischen beiden besteht grundsätzlich auch kein Nutzungs- und Funktionszusammenhang. Der zugehörige Grund und Boden wird dennoch in die Ausnahme von der Spekulationsbesteuerung einbezogen, wenn die Veräußerung des zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäudes den anteiligen Grund und Boden umfasst.
Grenzt jedoch ein unbebautes Grundstück nur an die zu eigenen Wohnzwecken genutzten Flächen an, kann kein Zusammenhang mehr hergestellt werden. Die Veräußerung ist daher mangels einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhangs steuerbar.
Denkbar wäre auch, aufgrund der Nutzung des Nachbargrundstücks als Garten einen Zusammenhang anzunehmen. Dies kann jedoch dahinstehen; denn dieser wird spätestens mit der Veräußerung des Nachbargrundstücks gelöst. Der Nachbarsgarten ist deshalb nicht als zu eigenen Wohnzwecken genutztes Wirtschaftsgut anzusehen.
Praxishinweis
Gebäude, selbständige Gebäudeteile, Eigentumswohnungen und in Teileigentum stehende Räume sind von der Besteuerung des Veräußerungsgewinns ausgenommen, wenn sie ununterbrochen
- von der Anschaffung oder Fertigstellung bis zur Veräußerung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Abzustellen ist dabei auf den Zeitpunkt der Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums. Ein Leerstand vor Beginn der Wohnungsnutzung oder kurz vor dem Verkauf sind unschädlich, wenn dieser mit der beabsichtigten Nutzung oder der Veräußerungsabsicht in Zusammenhang steht;
- im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren genutzt wurden. Dazu ist ein zusammenhängender Zeitraum innerhalb der letzten drei Kalenderjahre vor der Veräußerung erforderlich, ohne dass dieser 36 Monate umfassen muss.
Steuerfrei ist auch der Grund und Boden, der zu einem zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäude gehört. Dieser umfasst nur die für die entsprechende Gebäudenutzung erforderlichen und üblichen Flächen.
Eine Immobilie dient Wohnzwecken, wenn sie dazu bestimmt und geeignet ist, Menschen auf Dauer Aufenthalt und Unterkunft zu ermöglichen. Dies ist bei einer vorübergehenden Beherbergung (z.B. Ferienwohnung) nicht der Fall. Ein häusliches Arbeitszimmer dient sogar dann nicht dem Wohnzweck, wenn der Abzug der Aufwendungen als Betriebsausgaben oder Werbungskosten ausgeschlossen oder eingeschränkt ist.
Ein Haus kann teilweise einem Dritten unentgeltlich überlassen oder nur zeitweise bewohnt werden, wenn es in der übrigen Zeit als eigene Wohnung zur Verfügung steht. Das gilt z.B. für Wohnungen im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung und bei nicht zur Vermietung bestimmten Ferienwohnungen.
Hinweis: Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken liegt auch vor, wenn das Haus oder die Räumlichkeit dem Nachwuchs, für den ein Anspruch auf Kindergeld oder Kinderfreibetrag besteht, unentgeltlich zu Wohnzwecken überlassen wird. Schädlich sind jedoch die Überlassung an andere - auch unterhaltsberechtigte - Angehörige und grundsätzlich die Altenteilwohnung in der Land- und Forstwirtschaft.
Bei Erbschaft oder Schenkung wird die Nutzung des Vorbesitzers berücksichtigt. Wohnte dieser seit dem Kauf im Haus, kann der Erbe es sofort steuerfrei verkaufen.
BFH, Urt. v. 25.05.2011 - IX R 48/10
BFH, Urt. v. 24.04.2008 - IV R 30/05, BStBl II, 707
BFH, Urt. v. 18.01.2006 - IX R 18/03
BFH, Urt. v. 30.01.1996 - IX R 18/91, BStBl II 1997, 25
BMF-Schreiben v. 05.10.2000 - IV C 3 - S 2256 - 263/00, BStBl I, 1383
Quelle: Dipl.-Finanzwirt Robert Kracht - vom 28.09.11