Welche zusätzlichen Leistungen erhöhen die Grunderwerbsteuer? Nach dem BFH sind bei einem Grundstückskauf mit noch zu errichtendem Gebäude Vergütungen für nachträgliche Sonderwünsche nach § 9 GrEStG steuerpflichtig, wenn ein rechtlicher Zusammenhang mit dem Erwerbsgeschäft besteht. Dies gilt nicht für Hausanschlusskosten, wenn der Käufer diese Kosten bereits nach dem Kaufvertrag übernehmen soll.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in seiner Entscheidung vom 30.10.2024 (II R 18/22) die Grundsätze zur Grunderwerbsteuer von Sonderwünschen im Zusammenhang mit einem noch zu errichtenden Gebäude weiter konkretisiert.
Sachverhalt im Besprechungsfall
Der Kläger (K) erwarb einen Teil eines unbebauten Grundstücks mit einer Doppelhaushälfte als Ausbauhaus zu einem Festpreis. Die Veräußerin verpflichtete sich, das Doppelhaus auf dem Grundstück zu errichten.
Der vereinbarte Kaufpreis umfasste die Kosten für den Grund und Boden sowie für die Errichtung des Kaufobjekts. Für die Hausanschlüsse für Gas, Wasser und EWE verpflichtete sich die Veräußerin, die Anträge auf den Bauherrn direkt zu stellen. Die Anschlusskosten hatte K zu tragen.
Das Finanzamt (FA) setzte daraufhin für bestimmte Leistungen, die die Veräußerin nach Vertragsschluss berechnet hatte, sowie für die Hausanschlusskosten Grunderwerbsteuer fest.
Den hiergegen gerichteten Einspruch wies das FA als unbegründet zurück. Auch das Finanzgericht wies die Klage des K ab. Erst der BFH sah die Revision des K als teilweise begründet an.
Begründung im Besprechungsfall
Die nachträglichen Leistungen müssen in einem rechtlichen Zusammenhang mit dem Erwerbsvertrag stehen. Ein derartiger rechtlicher Zusammenhang besteht insbesondere, wenn sich bereits aus dem Erwerbsvertrag ein Anspruch auf die spätere zusätzliche Leistung ableiten lässt.
Vergütungen für nachträglich vereinbarte Sonderwünsche stellen zwar dann keine Gegenleistung dar, wenn die Vereinbarungen nicht mit dem Veräußerer, sondern etwa unmittelbar mit einzelnen Handwerkern getroffen worden sind.
Der rechtliche Zusammenhang mit dem Erwerbsgeschäft kann sich bei nachträglich vereinbarten Sonderwünschen allerdings dadurch ergeben, dass eine vom Veräußerer geschuldete, sich aus dem Erwerbsgeschäft ergebende Bauleistung konkretisiert, verändert oder beispielsweise durch qualitativ höherwertige Materialien ersetzt und dafür eine zusätzliche Gegenleistung vereinbart wird. Dies war vorliegend der Fall.
Mit Ausnahme der bereits im Kaufvertrag vereinbarten Hausanschlusskosten handelt es sich damit um Gegenleistungen, die K als Erwerber des Grundstücks dem Veräußerer neben der beim Erwerbsvorgang vereinbarten Gegenleistung zusätzlich gewährt hat.
Denn im Kaufvertrag hat K einen Grundstückserwerb mit noch zu errichtendem Gebäude verwirklicht. Diesem Vertrag zeitlich nachgelagert hat K der Veräußerin für Arbeiten an dem Erwerbsgegenstand weitere (Gegen-)Leistungen gewährt. Diese zusätzlichen Leistungen standen in einem rechtlichen Zusammenhang mit dem Erwerbsgeschäft.
Denn die ursprünglich vereinbarten Leistungen wurden nur ersetzt oder weiter konkretisiert. Ein gänzlich neuer und unabhängig vom Erwerbsgeschäft geschlossener Vertrag für die in Rechnung gestellten Leistungen liegt nicht vor.
Jedoch stellen die Hausanschlusskosten zusätzliche Leistungen dar. Die Verpflichtung des K zur Übernahme dieser Kosten erfolgte bereits im notariell beurkundeten Vertrag. In diesem Umfang war die Klage des K daher begründet.
Praxishinweis
Der BFH hat seine bisherigen Grundsätze folgendermaßen konkretisiert:
Vergütungen für nachträglich vereinbarte Sonderwünsche unterliegen beim Grundstückserwerb mit noch zu errichtendem Gebäude als zusätzliche Leistungen der Grunderwerbsteuer, wenn ein rechtlicher Zusammenhang mit dem Erwerbsgeschäft vorliegt. Dies gilt nicht für Hausanschlusskosten, wenn der Erwerber des Grundstücks zur Übernahme dieser Kosten sich bereits im Grundstückskaufvertrag verpflichtet hat. Die Steuer ist in einem selbständigen Bescheid festzusetzen.
BFH, Urt. v. 30.10.2024 - II R 18/22
