Als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ist bei Übertragung eines Erbbaurechts der Kapitalwert des Erbbaurechts anzusetzen, ggf. erhöht um die zusätzlich für die Übertragung des Erbbaurechts und die mit übergehenden Gebäude und Außenanlagen jeweils vereinbarten Gegenleistungen.
Nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 i. V. mit § 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG unterliegt der Grunderwerbsteuer ein wirksamer Kaufvertrag, der den Übertragungsanspruch eines Erbbaurechts an einem Grundstück begründet. Dabei entfällt die Grunderwerbsteuer auf das Erbbaurecht i.S.d. Zivilrechts (§§ 1 ff. ErbbauVO), also mit aufstehenden Gebäuden und Außenanlagen als wesentliche Bestandteile i.S.d. § 12 ErbbauVO, aber ohne Zubehör und - abweichend vom Zivilrecht - ohne Betriebsvorrichtungen, d.h. ohne Maschinen und sonstige Vorrichtungen aller Art, die zu einer Betriebsanlage gehören, auch wenn sie wesentliche Bestandteile des Grundstücks sind (§ 2 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 GrEStG).
Soweit ein Gebäude oder eine Außenanlage vom Erbbauberechtigten aufgrund des Erbbaurechts errichtet wird, gelten sie nach § 12 Abs. 1 Satz 1 ErbbauVO als wesentliche Bestandteile des Erbbaurechts; das Eigentum wird zivilrechtlich dem Erbbauberechtigten zugerechnet. Ein Gebäude und eine Außenanlage auf einem Erbbaugrundstück können gemäß § 11 ErbbauVO i. V. mit § 12 Abs. 1 ErbbauVO nicht mehr Gegenstand besonderer Rechte (§ 93 BGB) sein.
Sie gehen daher bei einer Übertragung des Erbbaurechts mit auf den Erwerber über. Von dem Erwerbsvorgang, der den Anspruch auf Übertragung des Erbbaurechts begründet und daher gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 1 i. V. mit § 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG grunderwerbsteuerpflichtig ist, werden deshalb auch das Gebäude und die Außenanlage erfasst, die zuvor auf dem Grundstück, auf das sich das Erbbaurecht bezieht, errichtet wurden (BFH-Urteil vom 28.11.1967 II R 37/66, BStBl II 1968, 223). Als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ist bei Übertragung eines Erbbaurechts in jedem Fall der Kapitalwert des Erbbaurechts anzusetzen und außerdem die ggf. zusätzlich für die Übertragung des Erbbaurechts und die mit übergehenden Gebäude und Außenanlagen jeweils vereinbarten Gegenleistungen. Denn das Grunderwerbsteuergesetz bemisst auch beim Kauf eines Erbbaurechts mit aufstehenden Gebäuden und Außenanlagen die Steuer grundsätzlich nach dem Wert der Gegenleistung (§ 8 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG) und nicht nach dem gemeinen Wert des Erbbaurechts bzw. der mit übergehenden Gebäude und Außenanlagen.
Wird hingegen Grundvermögen zusammen mit anderen Vermögensgegenständen (körperliche Gegenstände oder Rechte) erworben, die nicht nach § 2 GrEStG dem Grundvermögen zuzurechnen sind, so ist die Grunderwerbsteuer nur von der Gegenleistung zu erheben, soweit sie auf das Grundvermögen entfällt. Denn der Aufwand für den Erwerb von anderen Gegenständen, die nicht nach § 2 GrEStG zum Grundvermögen zählen, gehört nicht zur Gegenleistung i.S.d. § 8 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG, weil insoweit keine Leistung für den Erwerb von Grundvermögen vorliegt. Der vom Erwerber insgesamt gezahlte Preis ist nach der Boruttau'schen Formel aufzuteilen und die Grunderwerbsteuer nur nach dem Teil zu berechnen, der für das Grundvermögen i. S. von § 2 GrEStG gezahlt worden ist.
Urteil des FG Bremen vom 12.10.2005 (2 K 3/05)
Quelle: FG Bremen - Urteil vom 12.10.05