Bereits geringe Eigennutzung der Ferienwohnung ist schädlich

Wird eine Ferienwohnung zwar kontinuierlich an einen Dauermieter vermietet, nutzt der Eigentümer diese Wohnung aber für eigene Zwecke rund vier Wochen im Jahr, liegt kein Fall einer Fremdvermietung vor. Es kann nicht typisierend von einer Überschusserzielungsabsicht ausgegangen werden.

Nach § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich davon auszugehen, dass die Fremdvermietung regelmäßig in der Absicht ausgeübt wird, ein positives Gesamtergebnis zu erzielen. Selbst wenn sich über längere Zeiträume Werbungskostenüberschüsse ergeben, kann nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH)ein Fall von Liebhaberei nur in Ausnahmefällen angenommen werden.

Selbstnutzung und Fremdvermietung: Aufteilung der Kosten

Bei selbstgenutzten und vermieteten Ferienwohnungen ist die Einkünfteerzielungsabsicht unter Heranziehung einer Prognoserechnung zu entscheiden (BFH, Urt. v. 24.06.2008 - IX R 12/07, NV). Dabei ist von den Ergebnissen auszugehen, die sich nach den einkommensteuerrechtlichen Vorschriften voraussichtlich ergeben werden. In die Prognose sind deshalb nur die Aufwendungen als Werbungskosten einzubeziehen, die auf Zeiträume entfallen, in denen die Ferienwohnung an Feriengäste tatsächlich vermietet oder zur Vermietung angeboten und bereitgehalten worden ist. Das sind z.B. Reinigungskosten, Entgelte für die Aufnahme in das Gastgeberverzeichnis und Anschaffungs- und Reparaturkosten für Wirtschaftsgüter, die ausschließlich der Vermietung dienen.

Bei den übrigen Aufwendungen (z.B. Schuldzinsen, Haus- und Grundbesitzabgaben, Gebäude-AfA und Versicherungsbeiträge) ist eine Aufteilung auf die Zeit der Vermietung und die der Selbstnutzung geboten; dabei kommt als Aufteilungsmaßstab nur das Verhältnis der beiden Zeiträume zueinander in Betracht. Der Prognosezeitraum ist typisierend mit 30 Jahren zugrunde zu legen.

Der entschiedene Streitfall

Im Urteilsfall lag nach Überzeugung desFinanzgerichts Müncheneine von einer normalen Vermietung deutlich abweichende Fallgestaltung vor, bei der nicht mehr typisierend von einer Überschusserzielungsabsicht ausgegangen werden konnte. Dies ergab sich aus folgenden Erwägungen:

• Die Wohnung befindet sich in einer Wohnanlage in einem Ferienort auf einer beliebten Ferieninsel (Sylt).
• Zwar ist die Wohnung grundsätzlich seit dem Erwerb an einen einzigen Mieter vermietet, der Eigentümer nutzt sie aber in nicht unerheblichem Umfang von rund vier Wochen im Jahr selbst.
• Das Wohnungsschild trägt den Namen des Eigentümers, der auch die Zweitwohnungsteuer zahlt, die an sich von den Dauermietern zu tragen wäre.

Die erforderliche Überschusserzielungsabsicht konnte nicht über eine Prognoserechnung nachgewiesen werden, so dass das Finanzamt zu Recht den Ansatz der negativen Einkünfte verneinte. Es könne nicht von einem typischen Mietverhältnis ausgegangen werden.

Hinweis: Selbst wenn grundsätzlich von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung auszugehen wäre, müssten die Werbungskosten gekürzt werden. Zwar war die Wohnung insgesamt vermietet, aber rein tatsächlich nutzten sie die Eigentümer für 1/12 des Jahres selbst. Insoweit wären die geltend gemachten Werbungskosten auch ohne die Annahme von Liebhaberei aufzuteilen.

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