Home sweet home: Der Traum vom (Ferien-)Eigenheim

Sommerzeit – Ferienzeit! Wem es in der Ferne besonders gut gefällt, der denkt auch einmal darüber nach, sich dort eine Ferienimmobilie zuzulegen. Allerdings sollte die Entscheidung für einen Immobilienkauf nicht allzu sorglos getroffen werden, denn eine solche Anschaffung zieht viele Konsequenzen nach sich. Als Hilfestellung bei den Überlegungen hat Dipl.-Finanzwirt Robert Kracht nachfolgend zwölf Punkte zusammengestellt, die von Gerichten und Verwaltung behandelt wurden.

1. Wird eine Ferienwohnung nicht durchweg im ganzen Jahr an wechselnde Feriengäste vermietet und können ortsübliche Vermietungszeiten nicht festgestellt werden, kann ihr Vermieten nicht mit einer auf Dauer ausgerichteten Vermietungstätigkeit verglichen werden. In einem solchen Fall muss die Einkünfteerzielungsabsicht durch eine Prognose überprüft werden (BFH, Urt. v. 19.08.2008 - IX R 39/07, BStBl 2009 II, 138).
2. Ist nach bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich und typisierend von der Absicht des Steuerpflichtigen auszugehen, einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften, so gilt dies bei Ferienwohnungen nur, wenn sie ausschließlich an Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten werden (BFH, Beschl. v. 22.09.2009 - IX B 82/09, BFH/NV 2010, 36).
3. Ist die Vermietung von Ferienwohnung oder -haus nur halbjährig – z.B. während der Sommersaison – vorgesehen und wird die Immobilie während der übrigen Zeit weder selbst genutzt noch zur Vermietung bereitgehalten, muss die Einkünfteerzielungsabsicht anhand einer entsprechenden Überschuss-Prognose ermittelt werden (BFH, Urt. v. 28.10.2009 - IX R 30/08, BFH/NV 2010, 850).
4. Nach der ständigen Rechtsprechung des BFH gilt, dass bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich und typisierend von der Absicht des Steuerpflichtigen auszugehen ist, einen Einnahmenüberschuss zu erwirtschaften. Bei Ferienwohnungen hingegen trifft dies nur dann zu, wenn die Vermietung die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen – abgesehen von Vermietungshindernissen – nicht erheblich unterschreitet, d.h. um mindestens 25 %.Können ortsübliche Vermietungszeiten nicht festgestellt werden, kann die Vermietung mit einer auf Dauer ausgerichteten Vermietungstätigkeit nicht verglichen werden. Die Einkünfteerzielungsabsicht muss dann durch eine Prognose überprüft werden (BFH, Beschl. v. 14.01.2010 - IX B 146/09, BFH/NV 2010, 869).
5. Fehlt bei Ferienwohnungen aufgrund einer eingehenden Prognoserechnung die Einkünfteerzielungsabsicht, so ist sie nicht ungewiss im Sinne des § 165 Abs. 1 AO, so dass eine vorläufige Steuerfestsetzung von vornherein nicht in Betracht kommt (BFH, Beschl. v. 22.09.2009 - IX B 82/09, BFH/NV 2010, 36).
6. Die Vermietung einer Ferienwohnung begründet einen Gewerbebetrieb, wenn die Wohnung in einem Feriengebiet im Verband mit einer Vielzahl gleichartig genutzter Wohnungen einer einheitlichen Wohnanlage liegt, die Werbung für kurzfristige Vermietung an laufend wechselnde Mieter (hotelmäßiges Angebot) unddie Verwaltung einer Feriendienstorganisation übertragen sind. Das hotelmäßige Angebot erfordert, dass die Wohnungen auch ohne Voranmeldungen jederzeit zur Vermietung bereitgehalten werden und sich in einem Zustand befinden, der die sofortige Vermietung zulässt (BFH, Beschl. v. 17.03.2009 - IV B 52/08, BFH/NV 2009 S. 1114).
7. Ob die ortsüblichen Vermietungszeiten aus den Vermietungszeiten der anderen Wohnungen im selben Gebäudekomplex abgeleitet werden können, ist zumindest zweifelhaft, aber nicht entscheidungserheblich, wenn aufgrund weiterer Umstände abgeleitet werden kann, dass die Ferienwohnung nicht ausschließlich zur Vermietung an wechselnde Feriengäste vorbehalten ist (BFH, Urt. v. 24.06.2008 - IX R 12/07, BFH/NV 2008, 1484).
8. Die zur Vermietung von Ferienwohnungen entwickelten Maßstäbe sind grundsätzlich auch auf die Vermietung von Messezimmern oder -wohnungen anwendbar, bei denen regelmäßig und typischerweise von einem häufigen Wechsel an Gästen in Verbindung mit Leerstandszeiten auszugehen ist (BFH, Urt. v. 04.03.2008 - IX R 11/07, BFH/NV 2008, 1462).
9. Bei einer Ferienwohnung, die ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten wird, muss die Einkünfteerzielungsabsicht nicht allein wegen hoher Werbungskostenüberschüsse überprüft werden. Eine Überprüfung der Einkünfteerzielungsabsicht gilt aber, wenn sich der Hausbesitzer eine Zeit der Selbstnutzung vorbehalten hat - unabhängig davon, ob und inwieweit er tatsächlich von seinem Eigennutzungsrecht Gebrauch macht (BFH, Urt. v. 29.08.2007 - IX R 48/06, BFH/NV 2008, 34).
10. Wenn eine Ferienwohnung zwar fest an einen Dauermieter vermietet wird, aber der Eigentümer diese Wohnung rund vier Wochen im Jahr tatsächlich für eigene Zwecke nutzt, liegt keine typische Fallgestaltung einer Fremdvermietung vor. Es kann dann nicht typisierend von einer Überschusserzielungsabsicht ausgegangen werden (FG München, Urt. v. 21.10.2008 - 6 K 2362/06).
11. Zu dem über § 35a EStG begünstigten Haushalt gehört auch eine tatsächlich eigen genutzte Zweit-, Wochenend- oder Ferienwohnung innerhalb des EU- und EWR-Raums (BMF-Schreiben v. 15.02.2010 - IV C 4 - S 2296-b/07/0003, BStBl I, 140, Tz. 18).
12. Wenn eine Ferienwohnung zeitweise vermietet und zeitweise selbst genutzt wird oder sich der Hausbesitzer eine zeitweise Selbstnutzung vorbehält, ist diese Art der Nutzung Beweisanzeichen für eine auch private, nicht mit der Einkunftserzielung zusammenhängende Veranlassung der Aufwendungen. In diesen Fällen muss die Einkunftserzielungsabsicht stets geprüft werden. Negative Einkünfte aus dem vermieteten Grundbesitz sind nur dann steuerlich zu berücksichtigen, wenn der Eigentümer objektive Umstände vorträgt, auf Grund derer im Beurteilungszeitraum ein Totalüberschuss erwartet werden konnte (OFD Koblenz, Verf. v. 16.06.2009 - S 2118 A - St 33 3, StEK EStG § 2 a/37).