Ob eine Ferienwohnung auch selbst genutzt wird oder ohne jegliche Selbstnutzung dauernd zur Vermietung angeboten und bereitgehalten wird, hat das FG nach seiner aus dem Gesamtergebnis des Verfahrens gebotenen Überzeugung zu entscheiden. Insoweit tragen die Steuerpflichtigen die Feststellungslast. Ergibt sich aus den äußeren Umständen und aus einer Zeugenvernehmung, dass sich die Steuerpflichtigen nicht nur kurzfristig, z.B. anlässlich eines Mieterwechsels oder zur Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen, in der Wohnung aufgehalten haben, kann die - im Übrigen eingeräumte - Selbstnutzung nicht widerlegt werden.
Das FG Niedersachsen fasst außergewöhnlich erschöpfend unter Hinweis auf die BFH-Rechtsprechung die Grundsätze zusammen, unter welchen Voraussetzungen bei einer Ferienimmobilie die Überschusserzielungsabsicht zu prüfen ist, wann von einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ausgegangen werden kann und wie die Aufenthalte der Eigentümer in der Ferienwohnung zu beurteilen sind. Die Erläuterungen sind ideale Ratgeber für die steuerliche Einordnung von Ferienwohnungen und -häusern.
Ein Aufenthalt in der Wohnung anlässlich eines Mieterwechsels (z.B. Endreinigung, Schlüsselübergabe) oder für den Erhalt der Mietsache (z.B. Beseitigung von Schäden, die Mieter verursacht haben) ist genauso wenig schädlich wie das Durchführen von Schönheitsreparaturen.
Haben sich die Eigentümer hingegen eine Selbstnutzung vorbehalten, muss die Einkünfteerzielungsabsicht unabhängig davon überprüft werden, ob die Immobilie in der zur Selbstnutzung vorbehaltenen Zeit tatsächlich zur privaten Erholung genutzt wurde oder leer stand.
Eine Überschussprognose muss über 30 Jahre erstellt werden, wenn sich nicht aus konkreten Umständen eine befristete Nutzung etwa durch einen beabsichtigten späteren Verkauf ergibt. Zukünftig eintretende Faktoren sind in die Beurteilung nur einzubeziehen, wenn sie bei objektiver Betrachtung vorhersehbar waren. Dabei können die Verhältnisse der Vergangenheit wichtige Anhaltspunkte liefern.
Aufwendungen sind nur einzubeziehen, sofern sie auf Zeiträume entfallen, in denen die Ferienwohnung an Gäste tatsächlich vermietet oder zur Vermietung angeboten und bereitgehalten worden ist. Sind Kosten sowohl durch die Selbstnutzung als auch durch die Vermietung veranlasst (z.B. Schuldzinsen, Haus- und Grundbesitzabgaben, Gebäude-AfA und Versicherungsbeiträge), ist eine Aufteilung nach dem Verhältnis der beiden Zeiträume zueinander geboten.
Durch eine saisonabhängige Vermietung ergibt sich im Regelfall, dass die Ferienimmobilie gewisse Zeiten im Jahr leer steht. Dennoch sind bei passabler Auslastung im Allgemeinen höhere Einnahmen zu erzielen als bei einer ganzjährigen Dauervermietung. Daher können die Leerstandszeiten nicht von vornherein der Selbstnutzung zugerechnet werden. Lässt sich aber der Umfang nicht aufklären, ist durch eine Schätzung davon auszugehen, dass die Leerstandszeiten zu gleichen Teilen auf beide Bereiche entfallen.
Hinweis: Die OFD Niedersachsen (v. 18.06.2010 - S 2254 - 52 - St 233/S 234) hat in einer umfassenden Verfügung die Kriterien bestimmt, anhand derer die Überschusserzielungsabsicht bei der Vermietung von fremd- und teilweise selbstgenutzten Ferienwohnungen festgestellt wird.
FG Niedersachsen, Urt. v. 25.02.2010 - 11 K 100/08
Quelle: Redaktion Steuern - vom 24.11.10