Der BFH hat sich erneut zum Thema „nachträgliche Schuldzinsen“ bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geäußert. Demnach müssen die Voraussetzungen in objektiver und subjektiver Hinsicht bezogen auf jeden Gebäudeteil vorliegen. Bei späteren Bemühungen, die Immobilie zu verkaufen, können bei fortbestehender Einkünfteerzielungsabsicht nachträgliche Schuldzinsen nicht mehr abgezogen werden.
In dem vom BFH entschiedenen Fall hatte der Kläger im Jahr 1999 ein Mietwohngrundstück mit mehreren Ferienwohnungen und einer Gaststätte erworben; er finanzierte den Kaufpreis vollständig durch Darlehen.
In den folgenden Jahren schwankten die Mieteinnahmen - auch infolge von Kündigungen durch die Mieter, so dass der Kläger in 2003 einen Makler mit dem Verkauf des Grundstücks beauftragte. In 2008 wurde es schließlich verkauft. Das Finanzamt erkannte aber bereits ab 2003 keine Werbungskosten mehr an - denn wegen der fehlenden Einkünfteerzielungsabsicht bei offensichtlich fehlender Vermietungsabsicht sei der Abzug nachträglicher Schuldzinsen nicht möglich.
Das FG ging zwar davon aus, dass der Kläger ab 2003 keine Einkünfteerzielungsabsicht mehr hatte, erkannte aber dennoch abzugsfähige nachträgliche Schuldzinsen an. Dem widersprach jetzt der BFH; er hob das FG-Urteil auf und verwies den Fall erneut an das FG zurück.
BFH-Grundsätze nach dem aktuellen Urteil
Der BFH setzt für die Einkünfteerzielungsabsicht die Verwirklichung des objektiven und subjektiven Tatbestands des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG voraus: Den objektiven Tatbestand des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG verwirklicht derjenige, der unbewegliches Vermögen vermietet und durch ein bestimmtes Objekt Einnahmen aus Miet- oder Pachtverhältnissen erzielt.
Maßgebend sind dabei für den BFH die Rechtsverhältnisse bezogen auf jedes einzelne Objekt bzw. jeden Gebäudeteil des Grundstücks. Die Einkünfteerzielungsabsicht muss also objektiv für jeden einzelnen Miet- und Pachtvertrag separat festgestellt werden. Dies gilt auch dann, wenn sich die Objekte auf ein und demselben Grundstück befinden (vgl. auch BFH, Urteil vom 01.04.2009).
Auch der subjektive Tatbestand des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG muss jeweils objektbezogen vorliegen. Die Einkünfteerzielungsabsicht ist nach Ansicht des BFH nur dann bezogen auf das Gesamtgrundstück zu prüfen, wenn sich die Vermietung oder Verpachtung auch (einheitlich) auf das gesamte Grundstück bezieht. Wenn aber - wie im vorliegenden Fall - für ein Grundstück mehrere Miet- und Pachtverhältnisse gelten, kann sich die Frage der Einkünfteerzielungsabsicht bei jedem Gebäudeteil anders stellen.
Der BFH stellt in seiner Entscheidung auch fest, dass in Zeiträumen, in denen keine Einkünfte erzielt werden (z.B. während Renovierungen oder Umbaumaßnahmen), die Vermietungsabsicht fortbestehen kann - jedoch ist auch in diesem Fall der Tatbestand für jeden Gebäudeteil getrennt zu prüfen. Wichtige Indizien sind in diesem Fall Umstände, aus denen sich ergibt, ob und wann die Vermietung des Objekts wieder aufgenommen werden soll. Insbesondere beim (vorübergehenden) Leerstand von Ferienwohnungen kann die Vermietungsabsicht aber ohne Weiteres fortbestehen.
Bei nachträglichen Schuldzinsen muss nach Ansicht des BFH auf den sog. Veranlassungszusammenhang abgestellt werden. Dieser kann hierbei entfallen, wenn der Steuerpflichtige zwar ursprünglich mit Einkünfteerzielungsabsicht gehandelt hat, diese aber bereits vor der Veräußerung des Objekts aus anderen Gründen weggefallen ist.
Weil der Veranlassungszusammenhang für jedes Vermietungsobjekt einzeln zu prüfen ist, kann der Fall eintreten, dass bei einem aus mehreren Objekten bestehenden Grundstück nur ein Teil der Schuldzinsen abzugsfähig ist, während bei einem anderen Teil die Abzugsfähigkeit ausscheidet. Dies kann z.B. dann der Fall sein, wenn die Einkünfteerzielungsabsicht hinsichtlich des Gesamtgrundstücks aufgegeben wird, aber vor dem Verkauf bei einzelnen Objekten bzw. Gebäudeteilen wieder neu entsteht.
Praxishinweis
Nach den allgemeinen Grundsätzen können nachträgliche Schuldzinsen auch nach dem Verkauf eines Grundstücks noch abzugsfähige Werbungskosten darstellen, wenn der Verkaufserlös zur (vollständigen) Schuldentilgung nicht ausgereicht hat. Um Streitigkeiten mit dem Finanzamt zu vermeiden, sollte deshalb vor dem Hintergrund der aktuellen Entscheidung des BFH beim Verkauf eines vermieteten Grundstück genau dokumentiert werden, warum die Einkünfteerzielungsabsicht nicht bereits vor dem Verkauf aufgegeben wurde, sondern fortbesteht.
BFH, Urt. v. 21.01.2014 - IX R 37/12
BFH, Urt. v. 01.04.2009 - IV R 39/08, BStBl 2009 II 776
BFH, Urt. v. 31.07.2007 - IX R 30/05, BFH/NV 2008, 202
Quelle: Rechtsanwalt und Dipl.-Finanzwirt Horst Schirrmann