Wann ist die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung möglich? Der BFH hat hierüber im Fall vermieteter Seniorenwohnungen entschieden. Demnach liegt ein Verstoß gegen den Ausschließlichkeitsgrundsatz nach § 9 GewStG vor, wenn Vermieter gegen eine deutlich erhöhte Mietzahlung ihren Mietern Dienstleistungen Dritter vermitteln, die wiederum vertraglich von der Dauer des Mietverhältnisses abhängig sind.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 13.06.2024 (III R 26/21) entschieden, dass ein Verstoß gegen den Ausschließlichkeitsgrundsatz i.S.d. § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG vorliegt, wenn der Vermieter von Seniorenwohnungen die Mieter dabei unterstützt, vergünstigte Dienstleistungsverträge abzuschließen und dafür eine erhöhte Miete erhält.
Zudem bestätigte der BFH, dass der Grundbesitz auch dann dem Gewerbebetrieb i.S.v. § 9 Nr. 1 Satz 5 Nr. 1 GewStG dient, wenn er zum Sonderbetriebsvermögen des Gesellschafters gehört und keine Kapitalgesellschaft zwischengeschaltet wurde.
Sachlage im Streitfall
Die Klägerin ist eine GmbH (K), die mehrere Wohnungen an Senioren vermietet. Ihre Gesellschafter überließen ihr dazu ein Grundstück, auf dem eine Seniorenresidenz errichtet wurde.
Auf dem Nachbargrundstück wurde ein Hotel von einer GmbH & Co. KG (G) betrieben, an der die Gesellschafter der K ebenfalls beteiligt waren. K bot den Mietern neben den Wohnungen auch Dienstleistungen der G (u.a. die wöchentliche Reinigung der Wohnungen, einen Fahrdienst und die Teilnahme an den Programmen des Hotels) an.
Diese Dienstleistungen wurden zusammen mit den Mietverträgen abgeschlossen. Eine spätere Kündigung der Dienstleistungsverträge war nur gleichzeitig mit der Kündigung des Mietvertrags möglich.
Nach den Feststellungen des Finanzgerichts wurden die Dienstleistungen zu nicht marktüblichen, vergünstigten Preisen angeboten und waren für die Mieter der ausschlaggebende Grund, die Wohnungen zu beziehen.
Das Finanzamt sah nach einer Betriebsprüfung die Voraussetzungen für die erweiterte Gewerbesteuerkürzung daher nicht als gegeben an und setzte einen höheren Gewerbesteuermessbetrag fest.
Einspruch und Klage der K wurden abgelehnt. Auch der BFH sah die Revision als unbegründet an und wies diese daher zurück.
Voraussetzungen für die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung
Neben der regulären gewerbesteuerlichen Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG kann auf Antrag auch die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG in Anspruch genommen werden.
Bei der regulären Gewerbesteuerkürzung wird der Gewerbeertrag um 1,2 % des Einheitswerts des zum Betriebsvermögen des Unternehmers gehörenden und nicht von der Grundsteuer befreiten Grundbesitzes gekürzt, während bei der erweiterten Kürzung der Gewerbeertrag um die gesamten aus der Verwaltung und Nutzung des Grundbesitzes resultierenden Erträge gekürzt werden kann.
Eine Inanspruchnahme ist jedoch nur für Unternehmen möglich, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen. Übt das Unternehmen auch andere Tätigkeiten aus, sind die Voraussetzungen für die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung nicht gegeben.
Zur Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes gehören neben dem Abschluss von Mietverträgen auch Tätigkeiten wie z.B. die Bewachung des Objekts, Werbemaßnahmen, die Reinigung von Gemeinschaftsflächen im Vermietungsobjekt und in den zur Verwaltung genutzten Büroräumen.
Andere Nebentätigkeiten sind grundsätzlich schädlich, es sei denn, diese stehen mit der Verwaltung und Nutzung von Grundbesitz im engeren Sinn zusammen und sind Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung und -nutzung.
Anwendung der Grundsätze auf den Streitfall
Die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung ist nach Auffassung des BFH im Streitfall zu versagen, da die Klägerin nicht ausschließlich Grundbesitz verwaltete und nutzte. Die Klägerin bot den Senioren nicht nur Mietverträge, sondern auch deutlich vergünstigte Dienstleistungsverträge mit der G an.
Aufgrund dessen wurde ein deutlich erhöhter Mietpreis verlangt. Die Dienstleistungsverträge wurden von der ebenfalls im Eigentum der Gesellschafter stehenden G angeboten und waren während der Mietzeit unkündbar.
Nach Auffassung des BFH stellt dies weder eine notwendige noch eine quantitativ geringfügige Nebentätigkeit zur Vermietung der seniorengerechten Wohnungen dar.
Der BFH geht von einer konkludenten Vereinbarung zwischen der K und der G im Hinblick auf die Überlassung der Dienstleistungsverträge aus, da bei der G aufgrund der geringen Vergütung kein wirtschaftliches Interesse an der Ausführung der Dienstleistungsverträge vorlag.
Dies war nach Auffassung des BFH auf die identischen Beteiligungsverhältnisse zurückzuführen, aufgrund derer auch eine Verschiebung der Einnahmen von der G auf die Klägerin gewollt war. Aufgrund dieser Abrede verwehrte der BFH der Klägerin die Nutzung der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung.
Praxishinweis
Die im Streitfall behandelte Gestaltung zielte eindeutig darauf ab, die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung für einen möglichst hohen Anteil der im Rahmen der Verwaltung und Nutzung der Seniorenwohnung erzielten Erträge in Anspruch zu nehmen.
Grundsätzlich wäre dies jedoch nur für den Teil der Einnahmen möglich gewesen, der im Rahmen der Vermietung der Wohnungen erzielt wird. Die Erbringung der anderen - im Streitfall von der G erbrachten - Dienstleistungen waren von der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG jedoch nicht begünstigt. Der erhöhte Mietpreis stellte somit mittelbar auch eine Vergütung für die Erbringung der Dienstleistungen dar, weshalb die Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG letztendlich verwehrt wurde.
Wie der Streitfall zeigt, ist bei entsprechenden Gestaltungen jedoch Vorsicht geboten, da die Kürzung der Gewerbesteuer nun nach der Entscheidung des BFH für sämtliche Einnahmen verwehrt wurde. Entsprechende Gestaltungen sollten daher mit Vorsicht gewählt werden.
BFH, Urt. v. 13.06.2024 - III R 26/21
