Grunderwerbsteuer bei Insolvenz

Hat eine Insolvenz des Käufers Auswirkungen auf die Grunderwerbsteuer? Der BFH hat entschieden, dass beim Immobilienkauf der Ausfall der Kaufpreisforderung aufgrund der Insolvenz des Käufers nicht dazu führt, dass sich die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ändert. Im Entscheidungsfall hatte eine GmbH ein Grundstück unter einer gestaffelten Stundung des Kaufpreises erworben.

Der BFH hat kürzlich darüber entschieden, ob die Insolvenz des Käufers beim Ausfall einer teilweise gestundeten Kaufpreisforderung zu einer nachträglichen Verminderung der Grunderwerbsteuer führt.

Hintergrund des betreffenden Streitfalls war, dass eine GmbH eine zuvor landwirtschaftlich genutzte Fläche erwarb, um sie nach Erschließung und Aufteilung in einzelne Baugrundstücke wieder weiterzuverkaufen. Der Kaufvertrag sah eine Stundung des Kaufpreises bis zum Abverkauf der einzelnen Baugrundstücke vor. So sollte bei jedem solchen Abverkauf ein Teilbetrag des Kaufpreises fällig sein; der danach mit einer Frist von acht Jahren noch ausstehende Restkaufpreis sollte in einer Summe fällig und zahlbar sein. Bis dahin musste der noch nicht fällige Kaufpreis verzinst werden.

Das Finanzamt setzte die Grunderwerbsteuer auf den gesamten Kaufpreis fest. Vor der Fälligkeit des Restkaufpreises wurde die GmbH insolvent und konnte den ausstehenden Betrag nicht mehr leisten. Der Insolvenzverwalter der GmbH beantragte die Herabsetzung der Grunderwerbsteuer, was das Finanzamt und das Finanzgericht ablehnten. Der BFH folgte dieser Entscheidung.

Der BFH begründet sein Urteil wie folgt.

Nennwert der Kaufpreisforderung ist i.d.R. Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer

Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist der Wert der Gegenleistung. Die Gegenleistung bei einem Kauf stellt der Kaufpreis zzgl. aller vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen dar. Dabei ist die Kaufpreisforderung grundsätzlich mit ihrem Nennwert anzusetzen (§ 12 BewG), es sei denn, besondere Umstände begründen einen höheren oder geringeren Wert. Weil im Allgemeinen Käufer und Verkäufer bei der Schließung eines Kaufvertrags davon ausgehen, dass der Kaufpreis auch tatsächlich entrichtet wird, stellt der Nennwert der Kaufpreisforderung auch die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer dar. Insofern ist es unerheblich, ob der Kaufpreis später tatsächlich gezahlt wird oder die Kaufpreisforderung teilweise oder vollständig ausfällt.

Nachträglich eintretende Insolvenz des Käufers ist kein rückwirkendes Ereignis

Fällt die Kaufpreisforderung aufgrund der nachträglich eintretenden Insolvenz des Käufers (teilweise) aus, so stellt dies kein rückwirkendes Ereignis i.S.d. § 175 AO dar. Zu solchen rückwirkenden Ereignissen zählen alle rechtlich bedeutsamen Vorgänge, aber auch tatsächliche Lebensvorgänge, die – unabhängig von ihren zivilrechtlichen Wirkungen – steuerlich derart Rückwirkung entfalten, dass nunmehr der veränderte anstelle des zuvor verwirklichten Sachverhalts der Besteuerung zugrunde zu legen ist. Ob einer nachträglichen Änderung des Sachverhalts rückwirkende steuerliche Bedeutung zukommt, bestimmt sich allein nach dem jeweils einschlägigen materiellen Recht.

Deshalb kann die zivilrechtliche Unwirksamkeit eines Rechtsgeschäfts ein rückwirkendes Ereignis sein, das zu einer Änderung eines Grunderwerbsteuerbescheids führt, und zwar dann, wenn die Beteiligten vom Vollzug des Rechtsgeschäfts Abstand nehmen und sich gegenseitig die ausgetauschten Leistungen zurückgewähren. Soweit und solange aber die Beteiligten das wirtschaftliche Ergebnis des unwirksamen Rechtsgeschäfts bestehen lassen, ist die Anfechtung gem. § 41 Abs. 1 Satz 1 AO für die Besteuerung unerheblich. Die zivilrechtliche Unwirksamkeit des Rechtsgeschäfts stellt dann kein zur Aufhebung eines bereits ergangenen Grunderwerbsteuerbescheids führendes rückwirkendes Ereignis dar.

Entsprechendes gilt, wenn über das Vermögen des Grundstückskäufers ein Insolvenzverfahren eröffnet wird und er deshalb den gestundeten Kaufpreis für den weiterhin rechtswirksamen Grundstückskauf trotz Fälligkeit nicht mehr entrichten kann. Die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Käufers wirkt sich nicht auf den Wert der Kaufpreisforderung im Zeitpunkt der Verwirklichung des grunderwerbsteuerbaren Tatbestands aus und stellt damit kein rückwirkendes Ereignis dar.

Forderungsausfall ist keine Herabsetzung des Kaufpreises

Auch eine Änderung des Grunderwerbsteuerbescheids nach § 16 Abs. 3 GrEStG scheidet aus. Nach dieser Vorschrift kann die Herabsetzung der Kaufpreisforderung nach Abschluss des Kaufvertrags zu einer Änderung des Grunderwerbsteuerbescheids führen. Aber der teilweise Ausfall der Kaufpreisforderung durch die Insolvenz des Käufers stellt keine derartige Herabsetzung des Kaufpreises dar, weil die Forderung trotz Insolvenz in voller Höhe bestehen bleibt.

Praxishinweis

Die Entscheidung des BFH ist von großer praktischer Bedeutung. Zum einen ist damit entschieden, dass die Insolvenz des Käufers für diesen ohne Auswirkung auf die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer bleibt. Zum anderen ist aus der Entscheidung wohl abzuleiten, dass dies auch gilt, wenn der Verkäufer der Schuldner der Grunderwerbsteuer ist. Daraus lässt sich für die Praxis folgern, dass sich der Verkäufer in dem Umfang, in dem er später mit dem Kaufpreis wegen der Insolvenz ausfällt, einen entsprechenden Rückübertragungsanspruch vorbehalten muss. Denn in diesem Fall erlaubt § 16 GrEStG eine nachträgliche Verminderung der Grunderwerbsteuer.

BFH, Urt. v. 12.05.2016 - II R 39/14