Grunderwerbsteuer und Bauleistungen

Welchen Einfluß haben Bauleistungen auf die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer? Der BFH hat in einem jüngst veröffentlichten Urteil klargestellt, unter welchen Vorraussetzungen ein „einheitlicher Erwerbsgegenstand“ vorliegt. Bauleistungen können demnach nur dann entsprechend berücksichtigt werden, wenn zwischen dem Bauunternehmen und dem Grundstücksverkäufer eine enge Verbindung besteht. 

In einer aktuellen Entscheidung hat der BFH die Voraussetzungen präzisiert, unter denen Bauleistungen, die nach dem Verkauf eines Grundstücks ausgeführt werden, in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einbezogen werden.

Wann liegt ein einheitlicher Erwerbsgegenstand vor?

Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist nach § 8 Abs. 1 GrEStG die Gegenleistung. Die Gegenleistung wird in der Regel aus dem zugrundeliegenden Verpflichtungsgeschäft (z.B. dem Grundstückskaufvertrag) abgeleitet. Allerdings kann ein einheitlicher Erwerbsgegenstand vorliegen, bei dem das zunächst unbebaute Grundstück und die späteren Bauleistungen als Einheit zu behandeln sind. Ein solcher einheitlicher Erwerbsgegenstand liegt nach Ansicht des BFH vor, wenn weitere Vereinbarungen mit dem Verpflichtungsgeschäft in einem rechtlichen oder zumindest objektiv sachlichen Zusammenhang stehen.

Dies ist der Fall, wenn der Erwerber das Grundstück, das beim Abschluss des Kaufvertrags noch unbebaut war, aufgrund dieser weiteren Vereinbarungen in einem bebauten Zustand erhält. In diesem Fall ist das Entgelt für die weiteren Vereinbarungen mit in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen. Ein solcher Zusammenhang wird insbesondere angenommen, wenn der Käufer spätestens beim Abschluss des Kaufvertrags den Grundstücksverkäufer oder einen Dritten, der vom Grundstücksverkäufer vorgeschlagen wurde, mit dem Bau beauftragt.

Welche Grundsätze gelten für Ausbaukosten?

Aber was gilt, wenn zwar Grundstück und Errichtung des Rohbaus unstreitig einen einheitlichen Erwerbsgegenstand bilden; der Käufer aber für den Ausbau später Dritte beauftragt? Mit einem solchen Fall hat sich jetzt der BFH befasst. Nach seiner Ansicht sind Ausbaukosten in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen, soweit die Unternehmen, die vom Erwerber mit dem Ausbau beauftragt worden sind,

• bereits beim Abschluss des Grundstückskaufvertrags dem Veräußerer zuzurechnen sind,
• dem Erwerber vor diesem Zeitpunkt die Ausbauarbeiten konkret benannt und zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis angeboten hatten und
• der Erwerber dieses Angebot später unverändert oder mit lediglich geringen Abweichungen angenommen hat.

Fehlt bei Baumaßnahmen hingegen ein solcher personeller, inhaltlicher und finanzieller Zusammenhang beim konkreten Angebot vor Abschluss des Kaufvertrags, sind die dabei entstandenen Aufwendungen nicht in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen. Diese Aufwendungen werden damit wie Eigenleistungen behandelt, die nicht bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage berücksichtigt werden.

Die Feststellungslast trägt das Finanzamt

Im Streitfall trägt das Finanzamt die Feststellungslast bzw. objektive Beweislast für die Tatsachen, welche die die Zurechnung der Bau- bzw. Ausbaukosten in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer begründen.

Weil weder das Finanzamt Tatsachen vorgetragen hatte, aus denen sich ergab, ob die streitigen Ausbaukosten in die Bemessungsgrundlage einbezogen werden mussten, noch das Finanzgericht solche Tatsachen festgestellt hatte, ist der Rechtsstreit vom BFH wieder an das Finanzgericht zurückverwiesen worden. Das Finanzgericht hat nun zu klären, ob die Unternehmen, die später mit dem Ausbau beauftragt worden sind,

• im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrags mit dem Verkäufer des Grundstücks personell, wirtschaftlich oder gesellschaftsrechtlich eng verbunden waren,
• aufgrund von Abreden zusammenarbeiteten oder
• durch ein Verhalten, das auf den Abschluss auch der Verträge über die Ausbauarbeiten gerichtet war, hinwirkten.

Praxishinweis

Die Entscheidung des BFH gibt deutliche Hinweise für die Gestaltungspraxis, um die Annahme eines einheitlichen Erwerbsgegenstands zu verhindern, wenn ein Grundstück verkauft wird und der Verkäufer die anschließend geplante Bebauung fördert. Sofern die Unternehmen, die Bauarbeiten ausführen, nicht eng mit dem Veräußerer des Grundstücks verbunden sind, sind bloße Vorarbeiten (z.B. Vorplanungen, Überlassung von Planungsunterlagen und Dienstleistungen im Zusammenhang mit zu errichtenden Gebäuden) nicht ausreichend, um die Bemessungsgrundlage zu erhöhen.

Daher sollten Unternehmer und deren Berater künftig sorgfältig planen, um bereits im Vorfeld Streit über die Höhe der Grunderwerbsteuer zu vermeiden. In diesem Zusammenhang ist auch zu berücksichtigen, dass für den Fall, dass die Bauarbeiten nicht grunderwerbsteuerpflichtig sind, Umsatzsteuer anfällt, wohingegen im umgekehrten Fall statt der Umsatzsteuer nur Grunderwerbsteuer zu leisten ist. Hierauf sollten insbesondere Unternehmer achten, die nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt sind.

BFH, Urt. v. 03.03.2015 - II R 9/14