Die Grunderwerbsteuer ist etwas, womit sich fast jede*r Käufer*in einer Immobilie auseinandersetzen muss. Es handelt sich dabei um eine Verkehrsteuer, die im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) geregelt ist. Der häufigste Entstehungsgrund der Steuer ist der Kaufvertrag, als Bemessungsgrundlage dient der Kaufpreis.
Ganz so einfach ist es aber doch nicht, denn es gibt weit mehr Faktoren, die beim Thema Grunderwerbsteuer Beachtung finden müssen. So fällt die Grunderwerbsteuer z.B. auch bei einer Veränderung der Gesellschaftsanteile an einer Kapitalgesellschaft an, was bei Unternehmern häufig Unverständnis auslöst.
Im folgenden Artikel erfahren Sie alles über den Anfall und die Höhe der Grunderwerbsteuer, über die unterschiedlichen Regelungen einzelner Bundesländer, über die Besonderheiten beim Share Deal sowie über weitere Feinheiten, die Sie in Ihrer Beratungspraxis beachten müssen.
Was genau bedeutet die Grunderwerbsteuer und wann wird sie fällig?
Die Grunderwerbsteuer (GrESt) muss im Regelfall von Käufer*innen einer Immobilie getragen werden und entsteht immer dann, sobald es zu einem Eigentumswechsel einer Immobilie kommt. Dabei ist es irrelevant, um welche Art der Immobilie es sich handelt. Die Grunderwerbsteuer ist innerhalb des Kaufvertrags unter den Kaufnebenkosten zu verorten und errechnet sich aus dem individuellen Kaufpreis. Die Kosten gehören nicht zum eigentlichen Kaufpreis, sondern sind zusätzlich zu tragen. Trotzdem ist die Grunderwerbsteuer eine Voraussetzung für den Grundbucheintrag, der seinerseits wiederum eine Voraussetzung für den Eigentumsübergang der Immobilie darstellt. In den meisten Fällen kann die Steuer beim Immobilienkauf also nicht umgangen werden. Wer genau zur Zahlung Grunderwerbsteuer verpflichtet ist, wird im Kaufvertrag festgelegt. Deshalb handelt es sich dabei in den meisten Fällen um den*die Käufer*in.
Beim Abschluss eines Kaufvertrags über eine Immobilie ist stets eine notarielle Beurkundung erforderlich. Es ist dabei die Aufgabe des zuständigen Notars oder der zuständigen Notarin, das Finanzamt über den abgeschlossenen Kaufvertrag zu unterrichten. Dieses versendet dann auf postalischem Wege den sog. Grunderwerbsteuerbescheid an den*die zu belastende*n Vertragspartner*in (dabei handelt es sich in der Regel um die Käufer*innenseite). Darüber wird diese dann über ihre Verpflichtung einer Zahlung der Grunderwerbsteuer informiert. Die Zahlungsfrist beträgt vier Wochen. Dem Finanzamt besteht u.U. die Möglichkeit, diese Frist zu verlängern.
Nach Begleichung der Kosten aus der Grunderwerbsteuer erhalten Käufer*innen einer Immobilie eine sog. Unbedenklichkeitsbescheinigung, welche dann den Eintrag ins Grundbuch und damit den letztendlichen Eigentumsübergang ermöglicht. Aus diesem Vorgang ergeben sich neben der Grunderwerbsteuer noch weitere Nebenkosten, wie beispielsweise Grundbuchkosten und Kosten für die Beanspruchung eines*einer Notar*in. Diese Kosten müssen bei einer Kaufentscheidung berücksichtigt werden.
Wie wird die Grunderwerbsteuer in den unterschiedlichen Bundesländern berechnet?
Seit dem 01. Sep. 2006 ist die Grunderwerbsteuer Ländersache. Die einzelnen Bundesländer sind also dazu ermächtigt, den Erwerbsteuersatz individuell zu senken oder zu erhöhen. Flächendeckend ist hier letzterer Fall eingetreten. Denn die Länder sind Bezieher der Steuer und können bei einer Erhöhung mehr finanzielle Mittel für ihre jeweiligen Haushaltskassen beanspruchen.
Zu einer allgemeinen Erhöhung kam es 2014, nur Bayern und Sachsen behielten ihre alten Steuersätze von 3,5% bei. Dies ist der geringste Steuersatz der Grunderwerbsteuer, der in Deutschland überhaupt gezahlt werden kann. Die höchstmögliche Grunderwerbsteuer von 6,5% ist im Saarland sowie in Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen und in Brandenburg aufzubringen. 2017 erhöhte auch Thüringen, 2019 Mecklenburg-Vorpommern den Steuersatz auf 6,5%.
Derzeit (Stand 2023) gelten folgende Grunderwerbsteuersätze in den einzelnen Bundesländern:
- Bayern, Sachsen: 3,5 %
- Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz: 5 %
- Hamburg, Sachsen-Anhalt: 5,5 %
- Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern: 6 %
- Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen: 6,5 %
Der Unterschied zwischen Grundsteuer und Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist beim Kauf einer Immobilie einmalig fällig. Hierin besteht der wesentliche Unterschied zur Grundsteuer, die ebenfalls im Rahmen eines Immobilienkaufs relevant ist. Bei beidem handelt es sich aber um unterschiedliche Steuerarten. Merken kann man sich den Unterschied leicht: Die Grunderwerbsteuer wird stets einmalig beim Erwerb einer Immobilie fällig. Die Grundsteuer erst danach, also beim Besitz, bzw. nach Erlangung des Eigentums an der Immobilie. Außerdem ist die Grundsteuer regelmäßig, nämlich jährlich an das Finanzamt zu zahlen.
Ein weiterer Unterschied zwischen den Steuerarten ist die Bemessungsgrundlage der zu zahlenden Beträge. Bei der Grunderwerbsteuer ist das der individuelle Kaufpreis, von dem dann der für das Bundesland geltende Prozentsatz erhoben wird, der dann einmalig an das Finanzamt gezahlt werden muss. Die Grundsteuer bemisst sich aus verschiedenen Bestandteilen: Das ist zum einen ein fester Wert, der vom Finanzamt für das erworbene Objekt bestimmt wird. Hinzu kommen der sog. Steuermessbetrag und der jeweilige Hebesatz der betreffenden Gemeinde, in der die Immobilie verortet ist.
Wann ist keine Grunderwerbsteuer fällig?
Es existieren Ausnahmefälle, in denen es nicht notwendig ist, die Grunderwerbsteuer zu bezahlen. Darunter fallen Grundstückskäufe unter einem Kaufpreis von 2.500€. Diese sind grundsätzlich von der Grunderwerbsteuer befreit.
Private Käufer*innen sind außerdem nicht von der Steuer betroffen, wenn es sich um den Eigentumserwerb der jeweiligen Immobilien im Rahmen einer Schenkung oder aufgrund eines Todesfalles handelt. Einen weiteren Sonderfall stellen private Verkäufe an Familienmitglieder 1. Grades dar. Verkauft eine Mutter also eine Immobilie an ihren Sohn, ist dieser von der Grunderwerbsteuer befreit.
Wird keiner dieser Sachverhalte erfüllt, können Private unter bestimmten Voraussetzungen trotzdem eine Senkung der Grunderwerbsteuer herbeiführen. Dieses Vorgehen ist jedoch mit Vorsicht anzugehen, um keinen Steuerbetrug zu begehen. Sie sollten Ihre Mandant*innen an dieser Stelle also ausreichend beraten und über ihre Möglichkeiten informieren.
So könnten Zusätze der Immobilie (z.B. eine bereits eingebaute Küche oder ähnliche Möblierung) im Kaufvertrag gesondert berechnet werden und würden so nicht zur Bemessungsgrundlage der Steuer zählen. Doch Vorsicht: Es dürfen nicht mehr als 15% der beweglichen Extras der Immobilie herausgerechnet werden. Es sollten außerdem stets die zugehörigen Kaufbelege vorliegen, um ggf. auf Anfragen des Finanzamts zu reagieren. Zudem müssen Fragen der Baufinanzierung als Sicherheit bei der Kreditvergabe im Hinterkopf behalten werden.
Falls möglich könnten auch zwei separate Kaufverträge über Immobilie und Grundstück geschlossen werden. Die Grunderwerbsteuer würde sich dann aus dem Kaufpreis des Grundstücks errechnen. Auch das ist aber nicht immer ausführbar und muss genau geprüft werden.
Dazu gehört z.B. auch der Rückerwerb einer Immobilie. Um zu erfahren, wann genau dieser von der Grunderwerbsteuer befreit ist, klicken Sie hier.
Anfall der Grunderwerbsteuer bei geschäftlichen Immobilienkäufen und Anteilskäufen
Die Besonderheit bei der Grunderwerbsteuer ist, dass sie nicht nur anfällt, wenn eine Immobilie ihren Eigentümer wechselt, sondern auch bei einer Veränderung der Gesellschaftsanteile (im Rahmen eines Share Deals) an der Kapitalgesellschaft oder Personengesellschaft. Gerade die Grunderwerbsteuer im Zusammenhang mit Kapitalgesellschaften sorgt in der Praxis häufig für Unverständnis. Denn vielen Unternehmern ist nicht klar, warum der Anteilskauf einer Kapitalgesellschaft die Grunderwerbsteuer auslöst, obwohl das Eigentum an dem Grundstück doch gar nicht wechselt. Zivilrechtlich liegt nämlich tatsächlich kein Rechtsträgerwechsel vor. Steuerrechtlich wird aber ein solcher Rechtsträgerübergang fingiert.
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Die Reform der Grunderwerbsteuer im Jahr 2021 sorgte dafür, dass heute mehr oder weniger alle Fälle der Übertragung von Anteilen einer grundbesitzenden Kapitalgesellschaft grunderwerbsteuerpflichtig sind. Vor der Reform kam es im Zusammenhang nur bei der Übertragung von Anteilen einer grundbesitzenden Kapitalgesellschaft zur Grunderwerbsteuer, wenn durch die Übertragung 95 % der Anteile in einer Hand vereinigt wurden (§ 1 Abs. 3 und 3a GrEStG). Somit konnte man sich die Grunderwerbsteuer sparen, wenn man die Anteile so verteilte, dass nur maximal 94,9 % in einer Hand vereinigt wurden. Die restlichen 5,1 % hielt man entweder zurück oder übertrug sie an eine andere Person.
Diese Lücke wird durch den § 1 Abs. 2b GrEStG heute geschlossen. In Anlehnung an die bereits für Personengesellschaften gültige Regelung des § 1 Abs. 2a GrEStG fällt die Grunderwerbsteuer auch dann an, wenn der Bestand der Anteilseigner an einer grundbesitzenden Kapitalgesellschaft innerhalb von zehn Jahren i.H.v. 90 % wechselt.2)
Beispiel: Der Alleingesellschafter A der grundbesitzhaltenden A-GmbH überträgt im Jahr 2023 89,9 % seiner Anteile auf B und 10,1 % auf C.
Lösung bis zum 30.06.2021: Bis zum 30.06.2021 wäre keine Grunderwerbsteuer entstanden. Nach § 1 Abs. 3 und 3a GrEStG hätten 90 % der Anteile in einer Hand vereinigt werden müssen. Weder B noch C haben mindestens 90 % in ihrer Hand vereinigt.
Lösung nach dem 30.06.2021: Seit dem 01.07.2021 ist der Vorgang jetzt durch den § 1 Abs. 2b GrEStG grunderwerbsteuerpflichtig. Der Alleingesellschafter überträgt innerhalb der Zehnjahresfrist mehr als 90 % der Anteile auf neue Gesellschafter. B erhält 89,9 % und C 10,1 %.
Neben dem § 1 Abs. 2b GrEStG ist mit dem § 1 Abs. 2c GrEStG eine sogenannte Börsenklausel eingeführt worden. Die Börsenklausel ermöglicht Kapitalgesellschaften, die unter diese Regelung fallen, dass sie nicht von § 1 Abs. 2b GrEStG erfasst werden. Diese Kapitalgesellschaften haben weiterhin die Möglichkeit des sogenannten Co-Erwerbs und somit zur steuerfreien Übertragung von Anteilen.
Doch wie verhält es sich mit der Grunderwerbsteuer bei Umwandlungen innerhalb eines Konzerns? Wie wirken sich diese auf die Grunderwerbsteuer aus? Antworten auf diese Fragen erhalten Sie hier.
Ein weiterer Sonderfall entsteht bei der Teilung einer GbR. Hier erfahren Sie, wie sich diese auf die Grunderwerbsteuer auswirkt.
Kann die Grunderwerbsteuer von der Steuer abgesetzt werden? Und wenn ja, wie?
Bei der Frage, ob die Grunderwerbsteuer in der Steuererklärung geltend gemacht, also von der Steuer abgesetzt werden kann, ist entscheidend, wie genau das gekaufte Grundstück genutzt wird. Im Rahmen einer Vermietung oder bei einer betrieblichen Nutzung können die Beträge in der Regel abgesetzt werden. So können die Kosten der Grunderwerbsteuer in den genannten Fällen als Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben geltend gemacht werden. Dabei kann es zu einer linearen oder degressiven Abschreibung (also der Abschreibung eines festen oder eines prozentualen Betrags) kommen. Dies kann im Einzelfall unterschiedlich sein. Eine degressive Abschreibung kann in der Regel bei Kaufverträgen, die vor dem 01.01.2006 geschlossen wurden erfolgen. Eine Absetzung durch Käufer*innen bei privater Nutzung des gekauften Grundstücks ist hingegen nicht möglich.
Wie wirkt sich eine Instandhaltungsrücklage auf die Berechnung der Grunderwerbsteuer aus?
Ein nicht seltener Fehler bei der Berechnung des Grunderwerbsteuerwerts entsteht durch Abzug der sog. Instandhaltungsrücklage vom Kaufpreis, also der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Bei der Instandhaltungsrücklage handelt es sich um eine Rückstellung finanzieller Mittel für Eigentumswohnungen. So kann z.B. im Falle eines reparaturbedürftigen Schadens darauf zurückgegriffen werden. Beim Kauf einer Immobilie, die aus einer Eigentümer*innengemeinschaft stammt, ist diese aber auf keinen der Eigentümer*innen direkt zurückzuführen, sie kann also keiner Einzelperson zugerechnet werden. Es handelt sich nämlich um eine Rückstellung, die für alle Immobilien gilt, die Teil der jeweiligen Gemeinschaft sind.
Aus diesem Grund kann sie beim Kauf einer oder mehrerer Immobilien aus der Gemeinschaft auch nicht vom Kaufpreis abgezogen werden und mindert damit nicht die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer beim Erwerb. Der Eigentumswechsel hat nämlich keinen Einfluss auf die Zuordnung der Rücklage, sie gehört weiterhin zur Eigentümer*innengemeinschaft als Ganze. (Siehe dazu auch: BFH (Bundesfinanzhof), Urteil vom 16.09.2020 - II R 49/17)
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