Wie ist eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer von Gebäuden bei den Absetzungen für Abnutzung (AfA) darzulegen? Der BFH hat klargestellt, dass hierfür jede sachverständige Methode angewendet werden kann, die im Einzelfall für den erforderlichen Nachweis geeignet erscheint. Der schlichte Verweis auf die modellhaft ermittelte Gesamt- und Restnutzungsdauer eines Gebäudes reicht allerdings nicht.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit seiner Entscheidung vom 23.01.2024 (IX R 14/23) die Grundsätze zur Abschreibung von Gebäuden weiter konkretisiert.
Sachverhalt im Besprechungsfall
K war erbvertraglich der lebenslange Nießbrauch an einem bebauten und vermieteten Grundstück eingeräumt worden, wobei sich K verpflichtete, die mit dem Grundstück einhergehenden Verbindlichkeiten zu übernehmen.
Später erwarb K einen Miteigentumsanteil an dem Grundstück und ging für das Streitjahr bei der Ermittlung der Absetzungen für Abnutzung (AfA) davon aus, dass die tatsächliche Nutzungsdauer der Gebäude nur noch sechs Jahre betrage.
Mit dem Finanzamt entstand Streit darüber, ob dieser Ansatz zutreffend sei. Der vom Finanzgericht (FG) beauftragte Gutachter ermittelte anhand der Immobilienwertermittlungsverordnung eine Restnutzungsdauer von 19 Jahren.
Ferner machte die K geltend, dass die AfA-Bemessungsgrundlage zu erhöhen sei, weil mit dem Erwerb des hälftigen Miteigentums insoweit ihr Nießbrauchsrecht untergegangen und der Wert dieses Rechtsverlusts Bestandteil ihrer Anschaffungskosten gewesen sei. Das FG folgte dem, der BFH jedoch nur teilweise.
Entscheidung im Besprechungsfall
Zunächst stellt der BFH klar, dass die Gebäude-AfA nicht über 50 Jahre, sondern entsprechend dem Gutachten nur über 19 Jahre zu verteilen ist.
Der Steuerpflichtige hat ein Wahlrecht, ob er den typisierten festen AfA-Satz der gesetzlichen Regelung anwendet oder eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer geltend macht.
Die Nutzungsdauer ist vom Steuerpflichtigen zu beweisen. Dazu kann er sich jeder sachverständigen Methode bedienen, die im Einzelfall dazu geeignet erscheint. Die gewählte Methode muss die maßgeblichen Determinanten der Nutzungsdauer (z.B. technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung, rechtliche Nutzungsbeschränkungen) berücksichtigen.
Dazu kann - entgegen der Ansicht des BMF - auch eine Gutachtenmethode, durch die die Restnutzungsdauer eines Gebäudes modellhaft wirtschaftlich bestimmt wird, genügen.
Insoweit stellt der BFH aber auch klar, dass der Nachweis einer tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer nicht allein durch eine schlichte Bezugnahme auf die modellhaft ermittelte Gesamt- sowie Restnutzungsdauer eines Gebäudes nach Maßgabe der Immobilienwertermittlungsverordnung geführt werden kann, vielmehr bedarf es einer sachverständigen Begutachtung, die insbesondere auch die individuellen Gegebenheiten des Objekts (z.B. durchgeführte oder unterlassene Instandsetzungen oder Modernisierungen) mit einbezieht.
Diese Vorgaben erfüllt das vorgelegte Gutachten des öffentlich bestellten Sachverständigen, so dass dessen ermittelte Nutzungsdauer anzusetzen ist.
Der BFH widersprach dem FG darin, dass der Erwerb des Miteigentumsanteils mit Wegfall des Nießbrauchsrechts Teil der Anschaffungskosten sei. Tatbestandlich setzen Anschaffungskosten Aufwendungen des Steuerpflichtigen voraus.
So verhält es sich hier nicht, denn K hat in Bezug auf das Nießbrauchsrecht keinen Aufwand getragen.
Jedoch nimmt der BFH an, dass K durch die erbvertraglich geregelte Übernahme von Verbindlichkeiten Anschaffungskosten für das Nießbrauchsrecht aufgewandt hatte, die für das Streitjahr im Wege der AfA anzusetzen gewesen wären. Da hierzu Feststellungen fehlten, hob der BFH die Entscheidung auf und verwies sie zurück an das FG.
Praxishinweis
Der BFH hat seine bisherigen Grundsätze bestätigt und insoweit konkretisiert, dass der Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer eines Gebäudes gem. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG durch jede sachverständige Methode erfolgen kann, die im Einzelfall dazu geeignet erscheint.
Der schlichte Verweis durch den Steuerpflichtigen auf die modellhaft ermittelte Gesamt- und Restnutzungsdauer eines Gebäudes nach Maßgabe der betreffenden Immobilienwertermittlungsverordnung genügt jedoch nicht.
BFH, Urt. v. 23.01.2024 - IX R 14/23
