Welche Folgen hat die Übertragung von Immobilien für den Abzug von Darlehenszinsen? In einem BFH-Fall hatte der Eigentümer einen Eigentumsanteil an einem Vermietungsobjekt unentgeltlich übertragen und die Verbindlichkeiten ganz zurückbehalten. Der BFH hat klargestellt, dass die den übertragenen Miteigentumsanteil betreffenden Schuldzinsen dann nicht als (Sonder-)Werbungskosten abzugsfähig sind.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 03.12.2024 (IX R 2/24) entschieden, dass die auf den unentgeltlichen übertragenen Teil eines Vermietungsobjekts entfallenden Schuldzinsen nicht als Sonderwerbungskosten berücksichtigungsfähig sind, wenn der bisherige Alleineigentümer die aus der Anschaffung resultierenden Verbindlichkeiten vollständig zurückbehält.
Sachlage im Streitfall
Die Klägerin ist eine Grundstücksgemeinschaft, bestehend aus einem Vater und seinem Sohn.
Der Vater hatte unentgeltlich im Weg der vorweggenommenen Erbfolge einen Miteigentumsanteil i.H.v. 40 % an einem vermieteten Grundstück auf seinen Sohn übertragen.
Die aus der Anschaffung der Immobilie resultierenden Darlehensverbindlichkeiten behielt er jedoch vollständig zurück. Die Klägerin machte die Schuldzinsen vollständig geltend.
Das Finanzamt erkannte nur 60 % der Zinsen als Sonderwerbungskosten des Vaters an. Die Klage vor dem Finanzgericht (FG) blieb ohne Erfolg.
Mit der Revision machte die Klägerin geltend, dass die Finanzierung weiterhin objektbezogen sei und die teilweise Übertragung des Grundstücks nicht zu einem Verlust dieser Objektbezogenheit führt. Der BFH sah die Revision der Klägerin als unbegründet an und wies diese daher zurück.
Abzug von Schuldzinsen als nachträgliche Werbungskosten
Aufwendungen von Mitgliedern einer Grundstücksgemeinschaft im Zusammenhang mit dessen Miteigentümerstellung sind nicht im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung des Mitglieds zu berücksichtigen, sondern bei der gesonderten und einheitlichen Feststellung der Einkünfte der Grundstücksgemeinschaft als dessen Sonderwerbungskosten abzugsfähig.
Nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG können auch die Schuldzinsen als Werbungskosten abziehbar sein, soweit sie mit einer bestimmten Einkunftsart in Zusammenhang stehen.
Ein derartiger Zusammenhang besteht, wenn ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit der Einkünfteerzielung besteht und wenn die Aufwendungen zur Förderung der Einkünfteerzielung dienen.
Anwendung der Grundsätze auf den Streitfall
Der BFH folgt mit seiner Entscheidung den Feststellungen des FG. Danach war der wirtschaftliche Zusammenhang zwischen den aus den Verbindlichkeiten resultierenden Schuldzinsen und den Vermietungseinkünften nicht mehr vorhanden, soweit der Miteigentumsanteil unentgeltlich vom Beigeladenen auf dessen Sohn übertragen wurde.
Die Schuldzinsen verlieren durch die Übertragung die Objektbezogenheit. Die Veranlassung geht von der Einkünfteerzielung in den privaten Bereich über, soweit der Grundstückseigentümer ein Grundstück unter ausdrücklicher Zurückbehaltung der Darlehensverpflichtung überträgt.
Auch im Streitfall verloren die Schuldzinsen durch die anteilige Übertragung den Veranlassungszusammenhang zu dem Objekt und waren daher nicht mehr als Werbungskosten abzugsfähig.
Praxishinweis
Die Übertragung von Immobilien im Weg der vorweggenommenen Erbfolge ist von erheblicher praktischer Bedeutung. Der BFH hat nun mit mehreren Entscheidungen klargestellt, dass in entsprechenden Fällen der Schuldzinsenabzug anteilig zu verwehren ist.
Wird jedoch die Darlehensverbindlichkeit anteilig mitübertragen, ist fraglich, ob die Übertragung in einen entgeltlichen und unentgeltlichen Teil aufzuteilen ist. Ein entsprechendes Verfahren ist derzeit beim BFH unter dem Az. IX R 17/24 anhängig.
BFH, Urt. v. 03.12.2024 - IX R 2/24
