Das BMF hat einen Nichtanwendungserlass der Finanzverwaltung für die BFH-Rechtsprechung zum erbschaftsteuerlich begünstigten Vermögen bei der Vermietung von Immobilieneigentum durch Unternehmen veröffentlicht. Der BFH hatte entschieden, dass Wohnungen einer Vermietungsgesellschaft nur dann zum begünstigten Vermögen gehören, wenn neben der Vermietung bestimmte Zusatzleistungen erbracht werden.
Mit Schreiben vom 23.04.2018 veröffentlichte das Bundesministerium der Finanzen (BMF) seine aktualisierten Ansichten zu den Voraussetzungen für die Anwendung der Vorschriften über begünstigtes Immobilienvermögen.
Dabei wendet es sich explizit gegen die kürzlich ergangene Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH), wonach Wohnungen, die von einer Wohnungsvermietungsgesellschaft an Dritte überlassen werden, nur dann zum begünstigten Vermögen gehören, wenn die Gesellschaft im Rahmen eines wirtschaftlichen Geschäftsbetriebs Zusatzleistungen neben der Vermietung erbringt, die das bei langfristigen Vermietungen übliche Maß überschreiten.
Voraussetzungen für begünstigtes Betriebsvermögen
Grundsätzlich sieht das Erbschaftsteuergesetz für den Erwerb von Betriebsvermögen unter bestimmten Voraussetzungen Steuerbefreiungen vor. Zum begünstigten Vermögen gehört dabei inländisches Betriebsvermögen. Ausgenommen von der Steuerbefreiung bleibt Betriebsvermögen, wenn es zu mehr als 50 % aus Verwaltungsvermögen besteht. Zu Letzterem zählen auch Dritten zur Nutzung überlassene Grundstücke und Grundstücksteile.
Dies gilt nur dann nicht, wenn die überlassenen Grundstücke und Grundstücksteile zum gesamthänderisch gebundenen Betriebsvermögen einer Personengesellschaft gehören und der Hauptzweck des Betriebs in der Vermietung von Wohnungen besteht, dessen Erfüllung einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb erfordert. Es liegt dann trotz der Vermietung von Wohnungen kein schädliches Verwaltungsvermögen vor.
Ansicht des BFH
Um einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb handelt es sich nach Rechtsprechung des BFH, wenn die Gesellschaft neben der Überlassung der Wohnungen Zusatzleistungen erbringt, die das bei langfristigen Vermietungen übliche Maß überschreiten und der Vermietungstätigkeit einen gewerblichen Charakter verleihen. Damit tritt der BFH der typisierenden Betrachtungsweise der Finanzverwaltung entgegen: Er stellt nicht auf die Anzahl der vermieteten Wohnungen ab, sondern legt die ertragsteuerlichen Grundsätze an.
Eine gewerbliche Vermietungstätigkeit liegt regelmäßig vor, wenn der Vermieter bestimmte ins Gewicht fallende nicht übliche Sonderleistungen erbringt, etwa wenn er die Reinigung der Wohnungen oder die Bewachung des Gebäudes übernimmt oder Bettwäsche überlässt und monatlich wechselt.
Ansicht der Finanzverwaltung
Nach Auffassung der Finanzverwaltung gehören Dritten zur Nutzung überlassene Immobilien grundsätzlich zum Verwaltungsvermögen. Eine Ausnahme sind Immobilien eines Unternehmens, dessen Hauptzweck die Vermietung von Wohnraum ist und dessen Vermietungstätigkeit einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb erfordert. Ab einer Vermietung von mehr als 300 Wohnungen geht die Finanzverwaltung vom Vorliegen eines wirtschaftlichen Geschäftsbetriebs aus.
Praxishinweis
Das BMF spricht sich gegen die Anwendung der Grundsätze der BFH-Rechtsprechung aus und versucht so, die Rechtsunsicherheit zwischen der Auffassung der Rechtsprechung und der der Finanzverwaltung für den Steuerpflichtigen zu beseitigen. Die Finanzbehörden sollen die Rechtsprechung des BFH über den entschiedenen Einzelfall hinaus nicht anwenden: Das BMF hat die Finanzämter angewiesen, weiter an den eigenen Richtlinien festzuhalten.
Vorsichtige Steuerpflichtige, die Wohnungsunternehmen oder Anteile daran übertragen wollen, können jedoch – um auf Nummer sicher zu gehen – wie bisher eine verbindliche Auskunft einholen. Allerdings sind die Finanzbehörden grundsätzlich an die Weisungen des BMF gebunden und verpflichtet, diese einzuhalten.
FinMin Baden-Württemberg, gleich lautende Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder v. 23.04.2018 - 3-S381.2b/14
Quelle: Steuerberater und Dipl.-Volkswirt Volker Küpper