Nach Plänen der Bundesregierung soll der Neubau von Mietwohnungen künftig verstärkt steuerlich gefördert werden. Insbesondere in Ballungsgebieten, in denen der Wohnungsmarkt angespannt ist, sollen Anreize zur Schaffung von günstigem Wohnraum gesetzt werden. Der jetzt vom Kabinett gebilligte Gesetzentwurf sieht dabei zeitlich befristete Sonderabschreibungen in bestimmten Fördergebieten vor.
Die Bundesregierung will durch einen Gesetzentwurf mit der Einführung eines neuen § 7b EStG-E den Bau von Mietwohnungen in Ballungsgebieten durch eine Sonderabschreibung steuerlich fördern. Dazu sieht der bisherige Gesetzentwurf folgende Regelungen vor:
Voraussetzungen für die steuerliche Förderung
Gefördert werden lediglich die Anschaffungs- oder Herstellungskosten, die auf Flächen entfallen, die entgeltlich zu fremden Wohnzwecken überlassen werden. Dies führt dazu, dass Gebäudeteile, die zu anderen als solchen Wohnzwecken genutzt werden, nicht gefördert werden.
Zudem wird die Anschaffung oder Herstellung nicht aller vermieteten Objekte gefördert. Eine weitere Voraussetzung für die Förderung ist, dass eine Baukostenobergrenze von 3.000 € je Quadratmeter Wohnfläche eingehalten wird. Aber auch bei Einhaltung dieser Obergrenze werden maximal 2.000 € je Quadratmeter Wohnfläche gefördert, also bis zu zwei Drittel der aufgewendeten Anschaffungs- oder Herstellungskosten.
Gefördert wird weiterhin lediglich die Anschaffung oder Herstellung von neuem Wohnraum. Unter der Anschaffung neuen Wohnraums versteht der Gesetzentwurf, dass das Objekt zum Zeitpunkt der Anschaffung neu ist, also bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wird.
Für die Herstellung von neuen Gebäuden ist die Förderung zeitlich beschränkt: Nur Herstellungsvorgänge, für die der Bauantrag/die Bauanzeige in den Jahren 2016 bis 2018 gestellt wird/erfolgt, können von der steuerlichen Förderung profitieren. Ebenso wird bei Anschaffung eines neuen Gebäudes auf das Datum des Bauantrags abgestellt. Auf den Zeitpunkt der Fertigstellung kommt es für die steuerliche Förderung grundsätzlich nicht an.
Die förderfähigen Objekte müssen zudem mindestens für zehn Jahre nach der Fertigstellung entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden.
Schließlich soll die Förderung nicht generell, sondern nur in Gebieten mit Wohnungsknappheit in Anspruch genommen werden können. Der Gesetzesentwurf beschränkt die Begünstigung aus diesem Grund auf ausgewiesene Fördergebiete, die in Anlehnung an die die Mietenstufen des Wohngeldes bestimmt werden (Anlage zu § 1 Abs. 3 der Wohngeldverordnung). Daher zählen Gemeinden mit Mietenstufen IV–VI, in denen das Mietenniveau um mindestens 5 % oberhalb des Bundesdurchschnitts liegt, zum Fördergebiet. Darüber hinaus können auch Objekte in Gebieten mit Mietpreisbremse sowie mit abgesenkter Kappungsgrenze in dem förderfähigen Gebiet steuerlich begünstigt werden.
Art der steuerlichen Begünstigung
Die steuerliche Förderung soll durch Einführung einer neuen Sonderabschreibung erreicht werden. Diese Sonderabschreibung beträgt im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in dem darauffolgenden Jahr bis zu 10 %, im dritten Jahr bis zu 9 % der förderfähigen Bemessungsgrundlage der Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Die Sonderabschreibung kann erstmals im Jahr der Fertigstellung bzw. Anschaffung abgesetzt werden. Wird die Mindestdauer der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken von zehn Jahren unterschritten, kommt es dadurch rückwirkend zur Versagung der Sonderabschreibung.
Diese steuerliche Förderung ist zeitlich begrenzt, die Sonderabschreibung kann letztmalig im Jahr 2022 in Anspruch genommen werden. Die Sonderabschreibung kann zusätzlich zur regelmäßigen Abschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG in Anspruch genommen werden. Nach Ablauf des Förderzeitraums wird dann von den Restanschaffungs- oder -herstellungskosten abgeschrieben.
Praxishinweis
Es ist zu begrüßen, dass die Bundesregierung Anreize für die Schaffung von dringend benötigtem neuen Wohnraum in Ballungsgebieten in Aussicht stellt. Die beabsichtigte Förderung führt dazu, dass bei neuem Mietwohnraum in den ersten drei Jahren bis zu 35 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten abgesetzt werden können. Dies könnte die Motivation für die Schaffung neuen Mietwohnraums sicherlich erhöhen.
Allerdings bleibt abzuwarten, ob sich diese Regelung auch in der Praxis – wenn sie denn Gesetz werden sollte – erfolgreich durchsetzt. Soll die Förderung z.B. auch gelten, wenn Eltern für ihre Kinder am beabsichtigten Studienort eine Immobilie erwerben oder errichten und die Kinder dann dort zur Miete wohnen? Oder wenn bei doppelter Haushaltsführung der Lebensgefährte oder gar Ehegatte ein förderfähiges Objekt am Arbeitsort entgeltlich überlässt? Durch solche Gestaltungen wird auch Mietwohnraum geschaffen … Diese Fragen wird, wenn das Gesetz in Kraft tritt, dann voraussichtlich die Rechtsprechung klären müssen.
Zudem bedarf diese Regelung, selbst wenn sie den Bundestag und Bundesrat erfolgreich überstehen sollte, noch der Genehmigung der EU-Kommission. Deren Zustimmung bleibt also ebenfalls abzuwarten.
Gesetzentwurf der Bundesregierung zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus vom 03.02.2016
Quelle: Rechtsanwalt und Steuerberater Axel Scholz