Wann haftet der Erwerber einer Immobilie für einen unrichtigen Steuerausweis des Voreigentümers? Der BFH hat klargestellt, dass die Haftung als Rechnungsaussteller nach § 14c UStG eine Mitwirkung an der Rechnungserstellung voraussetzt oder dies z.B. nach Stellvertretungsregeln zurechenbar sein muss. Im Streitfall hatte die Klägerin ein vermietetes Bürogebäude in einer Zwangsversteigerung erworben.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 05.12.2024 (V R 16/22) entschieden, dass die Inanspruchnahme der in einer Rechnung als Aussteller bezeichneten Person nach § 14c Abs. 1 UStG aufgrund eines unrichtigen Steuerausweises voraussetzt, dass dieser an der Erstellung der Rechnung mitgewirkt hat oder ihm die Rechnungsausstellung zuzurechnen ist.
Ein unrichtiger Steuerausweis in einem vom Voreigentümer geschlossenen Mietvertrag kann somit nicht zur Haftung des Grundstückserwerbers führen.
Sachlage im Streitfall
Die Klägerin erwarb 2013 ein Bürogebäude im Rahmen einer Zwangsversteigerung. Mit dem Erwerb des Gebäudes wurden mehrere Mietverträge mit Umsatzsteuerausweis vom Voreigentümer übernommen.
Bei Erwerb bestanden u.a. Mietverträge mit einer Tagesklinik, einer Physiotherapiepraxis sowie einer Wohnungsbaugesellschaft. In den Mietverträgen wurde auf die monatlichen Nettokaltmieten jeweils noch Umsatzsteuer ausgewiesen. In ihrer Umsatzsteuererklärung behandelte die Klägerin die Mieteinnahmen dagegen als steuerfrei.
Nach einer Betriebsprüfung setzte das Finanzamt (FA) jedoch Umsatzsteuer fest, da in den Mietverträgen Umsatzsteuer offen ausgewiesen war. Nach Ansicht des FA schulde die Klägerin die in den vom Voreigentümer geschlossenen Mietverträgen ausgewiesene Umsatzsteuer.
Das Finanzgericht (FG) wies die Klage der Klägerin ab, da sie durch den Eigentumsübergang in die Mietverträge eingetreten sei und sich die ausgestellte Umsatzsteuer zurechnen lassen müsse. Der BFH sah die Revision als begründet an und hob das Urteil des FG auf.
Umsatzsteuerberichtigung nach § 14c UStG
Nach § 13a Abs. 1 Nr. 1 UStG ist Steuerschuldner eines nach § 14c Abs. 1 Satz 1 unrichtigen Steuerausweises der Unternehmer, der diesen ausgewiesen hat. Gemäß § 14c Abs. 1 Satz 1 UStG schuldet der Unternehmer den Mehrbetrag, den er in einer Rechnung für eine Lieferung oder sonstige Leistung über den gesetzlichen geschuldeten Steuerbetrag hinaus ausgewiesen hat.
Eine Haftung nach § 14c Abs. 1 Satz 1 UStG setzt daher zum einen voraus, dass die Rechnung auf den Namen des leistenden Unternehmers ausgestellt wurde und dieser ebenfalls an der Rechnungserstellung mitgewirkt hat.
Alternativ kann eine Haftung ebenfalls in Betracht kommen, wenn der Unternehmer zwar nicht direkt an der Rechnungsausstellung mitgewirkt hat, die Rechnungsausstellung ihm jedoch zuzurechnen ist.
Anwendung der Grundsätze auf den Streitfall
Im Streitfall hatte die Klägerin die Steuerbeträge jedoch nicht selbst unrichtig ausgewiesen, da die Mietverträge vom Voreigentümer abgeschlossen wurden. Eine Zurechnung des fehlerhaften Steuerausweises über § 566 Abs. 1 BGB kam nach Auffassung des BFH nicht in Betracht, da diese Vorschrift dem Mieterschutz dient und nicht die Übertragung einer Steuerschuld auf den Erwerber regelt.
Ein unrichtiger Steuerausweis nach § 14c Abs. 1 Satz 1 UStG gehört nicht zu den Vermieterrechten und -pflichten, die nach § 566 Abs. 1 BGB auf den neuen Eigentümer übergehen.
Praxishinweis
Die dem Streitfall zugrundeliegende Fragestellung ist ein häufiger Konflikt im Rahmen von Grundstücksübertragungen. Werden die Mietverträge bei der Übernahme eines Mietgrundstücks ohne Prüfung übernommen, kann durch diese auch der Grundstückserwerber ggf. in Haftung genommen werden.
Der BFH hat dies nun jedoch zugunsten des Grundstückserwerbers - zumindest im Streitfall - verneint und die Haftung für die Umsatzsteuer nach § 14c Abs. 1 UStG ausgeschlossen.
Offen bleibt jedoch weiterhin, ob auch im umgekehrten Fall der Mieter nach der Veräußerung eines Grundstücks zum Vorsteuerabzug berechtigt sein kann, obwohl die Voraussetzungen für den Vorsteuerabzug mangels ordnungsgemäßer Rechnung nicht vorliegen.
BFH, Urt. v. 05.12.2024 - V R 16/22
