Umsatzsteuer: BMF ändert UStAE bei Leistungen bezüglich Grundstücken

Mit einem Verwaltungsschreiben ändert das BMF den Umsatzsteuer-Anwendungserlass (UStAE), der den Ort der sonstigen Leistung im Zusammenhang mit einem Grundstück nach § 3a Absatz 3 Nr. 1 UStG näher bestimmt. Dabei geht es um die Frage, wie juristische Dienstleistungen einzuordnen sind. Zahlreiche Beispiele sollen die Rechtsanwendung erleichtern. Die neuen Regelungen gelten für alle offenen Fälle.

Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) hat mit einem aktuellen Schreiben die Regelungen in Abschn. 3a.3 UStAE zur Bestimmung des Orts der sonstigen Leistung im Zusammenhang mit einem Grundstück angepasst. Dabei beziehen sich die Änderungen auf die Einordnung von juristischen Dienstleistungen. Gemäß Anwendungserlass soll bei diesen geprüft werden, ob sie im Zusammenhang mit Grundstücksübertragungen oder mit der Begründung oder Übertragung von bestimmten Rechten an Grundstücken stehen.

Leistungen juristischer Art als sonstige Leistungen in engem Zusammenhang mit einem Grundstück

Mit der Anpassung sind sonstige Leistungen u.a. auch in engem Zusammenhang mit einem Grundstück zu sehen, wenn sie im Zusammenhang mit Grundstücksübertragungen sowie mit der Begründung oder Übertragung von bestimmten Rechten an Grundstücken oder dinglichen Rechten an Grundstücken stehen.

Dies gilt unabhängig davon, ob diese Rechte einem körperlichen Gegenstand gleichgestellt sind, und selbst dann, wenn die zugrundeliegende Transaktion, die zur rechtlichen Veränderung an dem Grundstück führt, letztendlich nicht stattfindet. Zu den bestimmten Rechten an Grundstücken zählt z.B. das Miet- und Pachtrecht.

Die Erbringung sonstiger Leistungen juristischer Art ist nicht auf bestimmte Berufsgruppen beschränkt. Vielmehr ist für die Einordnung als solche Dienstleistung erforderlich, dass die Dienstleistung den rechtlichen Status des Grundstücks verändern soll. Dabei ist gleichgültig, ob es dazu kommt, denn die Veränderung braucht nur beabsichtigt zu sein.

Als sonstige Leistungen in diesem Sinne gelten mit der Anpassung neuerdings u.a. folgende Leistungen:

• das Aufsetzen eines Vertrags über den Verkauf oder den Kauf eines Grundstücks und das Verhandeln der Vertragsbedingungen sowie damit in Zusammenhang stehende Beratungsleistungen (z.B. Finanzierungsberatung, Erstellung einer Due Diligence), sofern diese als unselbständige Nebenleistungen anzusehen sind;
• die sonstigen Leistungen der Notare bei der Beurkundung von Grundstückskaufverträgen und anderen Verträgen, die auf die Veränderung von Rechten an einem Grundstück gerichtet sind, unabhängig davon, ob sie zwingend einer notariellen Beurkundung bedürfen;
• die Beratung hinsichtlich einer Steuerklausel in einem Grundstücksübertragungsvertrag;
• das Aufsetzen und Verhandeln der Vertragsbedingungen eines Sale-and-lease-back-Vertrags über ein Grundstück oder einen Grundstücksteil sowie damit in Zusammenhang stehende Beratungsleistungen (z.B. Finanzierungsberatung), sofern diese als unselbständige Nebenleistungen anzusehen sind;
• das Aufsetzen und Verhandeln von Miet- und Pachtverträgen über ein bestimmtes Grundstück oder einen bestimmten Grundstücksteil;
• die rechtliche Prüfung bestehender Miet- oder Pachtverträge im Hinblick auf den Eigentümerwechsel bei einer Grundstücksübertragung.

Leistungen juristischer Art, die keine sonstigen Leistungen in engem Zusammenhang mit einem Grundstück darstellen

Mit dem Schreiben zählen nunmehr auch Beratungsleistungen hinsichtlich des Abschlusses eines Kaufvertrags über Anteile an einer Grundstücksgesellschaft (Share Deal) zu den Leistungen, die nicht im engen Zusammenhang mit einem Grundstück stehen bzw. bei denen das Grundstück keinen zentralen und unverzichtbaren Teil darstellt.

Außerdem werden die zu derartigen Leistungen zählenden sonstigen Leistungen weiter konkretisiert: Unter dem Begriff sonstige Leistungen juristischer Art erfasst werden nun Beratungsleistungen über

• die Vertragsbedingungen eines Grundstücksübertragungsvertrags,
• die Durchsetzung eines solchen Vertrags oder
• den Nachweis, dass ein solcher Vertrag besteht,

sofern sie nicht speziell mit der Übertragung von Rechten an Grundstücken zusammenhängen. Ausdrücklich ausgenommen werden dabei die neu hinzugekommenen und zuvor beschriebenen sonstigen Leistungen (juristischer Art) in engem Zusammenhang mit einem Grundstück.

Als Leistungen, die nicht in engem Zusammenhang mit einem Grundstück stehen bzw. bei denen das Grundstück keinen zentralen und unverzichtbaren Teil darstellt, werden nunmehr konkret erfasst:

• die Rechts- und Steuerberatung in Grundstückssachen;
• die Erstellung von Mustermiet- oder -pachtverträgen ohne Bezug zu einem konkreten Grundstück;
• die Beratung zur Akquisitionsstruktur einer Transaktion (Asset Deal oder Share Deal);
• die Prüfung der rechtlichen Verhältnisse eines Grundstücks (Due Diligence);
• die Durchsetzung von Ansprüchen aus einer bereits vorgenommenen Übertragung von Rechten an Grundstücken.

Praxishinweis

Das BMF hat den Umsatzsteuer-Anwendungserlass hinsichtlich der sonstigen Leistungen juristischer Art näher bestimmt und damit die Ortsbestimmung dieser Leistungen erleichtert, die über deren Umsatzsteuerbarkeit entscheidet. Jeder Steuerberater sollte sich kurzfristig mit diesen Änderungen befassen, denn die Neuregelungen gelten ab sofort und für alle noch offenen Fälle.

BMF, Schr. v. 05.12.2017 - III C 3 - S-7117-a/16/10001