So berechnen Sie die neue Grundsteuer nach dem Bundesmodell

Das dreistufige System

Beim Bundesmodell wird die Grundsteuer in einem dreistufigen Verfahren ermittelt:

1. Stufe: Ermittlung des Grundsteuerwerts
2. Stufe: Anwendung der Steuermesszahl und Berechnung des Steuermessbetrags
3. Stufe: Anwendung des Hebesatzes

Die kurze Berechnungsformel für die Grundsteuer lautet:

Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer

Vor allem hinter dem Grundsteuerwert verbergen sich aber noch einige sehr ausführliche Rechenschritte.

Grundsteuerwert (Ertragswert­verfahren, Sachwertverfahren)

Für die Berechnung des Grundsteuerwerts bei bebauten Grundstücken gibt es zwei Verfahren:

• das Ertragswertverfahren und
• das Sachwertverfahren.

Das Ertragswertverfahren gilt für

• Ein- und Zweifamilienhäuser,
• Mietwohngrundstücke und
• Wohnungseigentum.

Das Sachwertverfahren findet Anwendung bei

• Geschäftsgrundstücken,
• gemischt genutzten Grundstücken,
• Teileigentum und
• sonstigen bebauten Grundstücken.

Je nach Bewertungsverfahren fließen unterschiedliche Faktoren in die Berechnung ein.

Für das Ertragswertverfahren zählen insbesondere:

• Grundstücksfläche
• Bodenrichtwert
• Alter des Gebäudes
• Wohnfläche
• Mietniveaustufe
• monatliche Nettokaltmiete

So sieht die Berechnung nach dem Ertragswertverfahren aus:

Berechnungsschema Ertragswertverfahren
monatliche Nettokaltmiete je qm Wohnfläche (Anlage 39 zum Bewertungsgesetz (BewG))
+/– Zuschlag/Abschlag abhängig von der Mietniveaustufe
× 12
= jährlicher Rohertrag	jährlicher Rohertrag
	- Bewirtschaftungskosten (abhängig vom Alter des Gebäudes, Anlage 40 zum BewG)
	= jährlicher Reinertrag
	× Vervielfältiger (abhängig vom Alter des Gebäudes, Anlagen 37 und 38 zum BewG)
	= Barwert des Reinertrags
Grundstücksfläche
× Bodenrichtwert
× Umrechnungskoeffizient bei Ein- und Zweifamilienhäusern
= Bodenwert
× Abzinsungsfaktor
= abgezinster Bodenwert	+ abgezinster Bodenwert
	= Grundsteuerwert

 

Die relevanten Faktoren beim Sachwertverfahren sind unter anderem:

• Grundstücksfläche
• Bodenrichtwert
• Alter des Gebäudes
• Brutto-Grundfläche des Gebäudes
• Herstellungskosten des Gebäudes

So sieht die Berechnung nach dem Sachwertverfahren aus:

Berechnungsschema Sachwertverfahren
Normalherstellungskosten in €/qm
× Baupreisindex
× Brutto-Grundfläche des Gebäudes
= Gebäudenormalherstellungswert
– Alterswertminderung (abhängig vom Alter des Gebäudes)
= Gebäudesachwert	Gebäudesachwert
Grundstücksfläche
× Bodenrichtwert
= Bodenwert	+ Bodenwert
	= vorläufiger Sachwert
	× Wertzahl (Anlage 43 zum BewG)
	= Grundsteuerwert

 

 

Beispiele für die Berechnung der neuen Grundsteuer nach Bundesmodell

Einfamilienhaus

Ein Einfamilienhaus in Rheinland-Pfalz, Baujahr 1990, hat eine Wohnfläche von 160 qm. Die monatliche Nettokaltmiete beträgt 1.000 €. Es gilt die Mietniveaustufe 4. Die Grundstücksfläche beträgt 650 qm. Der Bodenrichtwert liegt bei 380 €/qm. Die Gemeinde hat einen Hebesatz von 420 % festgelegt.

So berechnet sich die Grundsteuer (Bewertung zum Stichtag 01.01.2022):

Berechnungsschema Einfamilienhaus im Ertragswertverfahren
monatliche Nettokaltmiete (Anlage 39 zum BewG)	1.000 €
+/– Zuschlag/Abschlag abhängig von der Mietniveaustufe	+ 10 %
× 12	× 12
= jährlicher Rohertrag	13.200 €	jährlicher Rohertrag	13.200 €
		– Bewirtschaftungskosten (Anlage 40 zum BewG)	– 21 %
		= jährlicher Reinertrag	10.428 €
		× Vervielfältiger (Anlagen 37 und 38 zum BewG)	× 27,77
		= Barwert des Reinertrags	289.585,56 €
Grundstücksfläche	650 qm
× Bodenrichtwert	380 €/qm
× Umrechnungskoeffizient bei Ein- und Zweifamilienhäusern	0,94
= Bodenwert	232.180 €
× Abzinsungsfaktor	0,3057
= abgezinster Bodenwert	70.977,43 €	+ abgezinster Bodenwert
		= Grundsteuerwert (abgerundet auf volle 100 €)	360.500 €

 

Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer

360.500 € × 0,31 ‰ × 420 % = 469,37 €

Ergebnis: Die Grundsteuer für das Einfamilienhaus beträgt jährlich 469,37 €.

Geschäftsgrundstück

Ein Verbrauchermarkt, erbaut 2017, hat eine Bruttogrundfläche von 1.200 qm. Das Grundstück ist 4.000 qm groß. Der Bodenrichtwert liegt bei 150 €/qm. Den Hebesatz hat die Gemeinde auf 550 % festgelegt.

So berechnet sich die Grundsteuer (Bewertung zum Stichtag 01.01.2022):

Berechnungsschema Geschäftsgrundstück im Sachwertverfahren
Normalherstellungskosten in €/qm	896 €/qm
× Baupreisindex	× 106,8 %
× Bruttogrundfläche des Gebäudes	× 1.200 qm
= Gebäudenormalherstellungswert	1.148.313,6 €
– Alterswertminderung (5/30)	– 191.385,60 €
= Gebäudesachwert	956.928 €	Gebäudesachwert	956.928 €
Grundstücksfläche	4.000 qm
× Bodenrichtwert	× 150 €/qm
= Bodenwert	600.000 €	+ Bodenwert	+ 600.000 €
		= vorläufiger Sachwert	1.556.928 €
		× Wertzahl (Anlage 43 zum BewG)	× 0,70
		= Grundsteuerwert (abgerundet auf volle 100 €)	1.089.800 €

 

Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer

1.089.800 € × 0,34 ‰ × 550 % = 2.037,93 €

Ergebnis: Die Grundsteuer für den Verbrauchermarkt beträgt jährlich 2.037,93 €.