Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer war bisher der Einheitswert, welcher von der Finanzverwaltung für jedes Grundstück gesondert festgestellt wurde. Dieser Einheitswert sollte alle sechs Jahre anhand der dann aktuellen Wertverhältnisse neu ermittelt werden. Tatsächlich erfolgte die Ermittlung der Einheitswerte für Grundstücke in Westdeutschland jedoch ausschließlich auf Grundlage der Wertverhältnisse zum 01.01.1964 bzw. für Grundstücke in Ostdeutschland nach den Wertverhältnissen zum 01.01.1935.
Dies hatte zur Folge, dass für gleichartige Grundstücke in West- und in Ostdeutschland unterschiedliche Einheitswerte ermittelt wurden. Weiterhin erfolgte im Rahmen der Ermittlung des Einheitswerts keine wesentliche Differenzierung aufgrund des Alters des Gebäudes, da ausschließlich das Alter des Gebäudes am 01.01.1964 bzw. am 01.01.1935 maßgeblich war, so dass ein Haus mit Baujahr 2016 den gleichen Einheitswert wie ein Haus mit Baujahr 1963 haben konnte.
Diesem klaren Verstoß gegen das Gleichbehandlungsgebot setzt das BVerfG mit seinem Urteil vom 10.04.2018 ein Ende und beauftragte den Gesetzgeber, bis Ende 2019 für eine Neuregelung zu sorgen. Soweit bis zu diesem Zeitpunkt keine Neuregelung getroffen worden wäre, hätten die Städte und Gemeinden die Grundsteuer nicht weiter erheben dürfen.
Das Grundsteuer-Reformgesetz wurde jedoch rechtzeitig am 08.11.2019 vom Bundesrat verabschiedet, so dass die Grundsteuer in der bisherigen Form noch bis zum 31.12.2024 erhoben werden kann. Ab dem 01.01.2025 wird für die Ermittlung der Grundsteuer dann erstmalig die neue Berechnungsgröße zugrunde gelegt.
Neue Bewertung
Zukünftig wird für die Berechnung der Grundsteuer nicht mehr auf den Einheitswert, sondern auf den Grundsteuerwert abgestellt. Das bisherige dreistufige Verfahren zur Ermittlung der Grundsteuer wird jedoch beibehalten:
- Ermittlung des Grundsteuerwerts (bisher Einheitswert)
- Feststellung des Grundsteuermessbetrags (Grundsteuerwert x Steuermesszahl)
- Festsetzung der Grundsteuer (Grundsteuermessbetrag x Hebesatz)
Für die Ermittlung des Grundsteuerwertes hat der Bund ein sog. Bundesmodell entwickelt. Beim Bundesmodell handelt es sich um ein wertabhängiges Modell, so dass sich die Bewertung am Wert der Grundstücke und Gebäude orientiert. Der Grundsteuerwert für Wohngrundstücke soll dabei im Ertragswertverfahren und für Nichtwohngrundstücke im Sachwertverfahren ermittelt werden.
Für die Ermittlung im Ertragswertverfahren sind insbesondere folgende Angaben relevant: Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Nettokaltmiete, Immobilienart und das Alter des Gebäudes. Die Nettokaltmiete ergibt sich aus der Anlage 39 zu § 254 BewG und ist somit fest vorgegeben. Zur Berücksichtigung von Mietniveauunterschieden zwischen Gemeinden eines Landes sind die Nettokaltmieten durch Zu- bzw. Abschläge anzupassen (sog. Mietniveaustufen). Die Einordnung der Gemeinden in Mietniveaustufen wird vom BMF auf Basis von Daten des Statistischen Bundesamts über die Durchschnittsmieten in allen 16 Bundesländern erfolgen.
Beim Sachwertverfahren wird hingegen für die Wertermittlung auf die gewöhnlichen Herstellungskosten und den Bodenrichtwert abgestellt. Hierfür sind neben Angaben zum Bodenrichtwert, der Grundstücksfläche und zum Alter des Gebäudes auch Angaben zur Bruttogrundfläche erforderlich. Der Wert des Gebäudes und der Bodenwert werden zunächst getrennt ermittelt. Die Summe aus dem Boden- und dem Gebäudesachwert wird letztendlich mit einer Wertzahl, welche sich aus der Anlage 43 zu § BewG ergibt, multipliziert, um den Sachwert zu erhalten.
Um die ermittelten Grundsteuerwerte in Zukunft an die jeweils aktuellen Verhältnisse anzupassen, sollen diese im Anschluss an die erste Hauptfeststellung auf den 01.01.2022 alle sieben Jahre neu festgestellt werden.
Öffnungsklausel
Grundsätzlich gelten sowohl das Grundsteuergesetz als auch das Bewertungsgesetz bundesweit. Zusätzlich ist jedoch eine Öffnungsklausel vereinbart worden, um den Bundesländern eine eigene Berechnungsmethode zu ermöglichen. Aufgrund dieser Öffnungsklausel kann nun jedes Bundesland selbst entscheiden, ob es das vom Bund vorgegebene Modell (Bundesmodell) anwendet oder ein eigenes Grundsteuermodell einführt. Im Fall der Einführung eines eigenen Grundsteuermodells ist folglich das jeweilige Landesrecht maßgebend.
Der Großteil der Bundesländer hat sich für die Anwendung des Bundesmodells entschieden. Lediglich die folgenden Bundesländer wollen nach jetzigem Stand eigene Regelungen aufstellen und somit von der Öffnungsklausel Gebrauch machen:
- Baden-Württemberg (modifiziertes Bodenwertmodell)
- Bayern (Flächenmodell)
- Hamburg (Wohnlagemodell)
- Hessen (Flächen-Faktor-Modell)
- Niedersachsen (Flächen-Lage-Modell)
Das Saarland und Sachsen wenden zwar grundsätzlich das Bundesmodell an, jedoch haben beide Länder davon abweichende Steuermesszahlen beschlossen.
Folgen für das Jahr 2022
Der Stichtag für die erste Feststellung des Grundsteuerwerts ist der 01.01.2022. Folglich müssen sämtliche Grundstücke in Deutschland, unabhängig davon, ob diese selbstgenutzt oder vermietet werden, auf den 01.01.2022 neu bewertet werden. Somit müssen die Eigentümer für jedes Grundstück eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts erstellen und einreichen. Gerade für Mandanten mit einer Vielzahl von Grundstücken ergibt sich somit ein erheblicher zusätzlicher Aufwand.
Die Erklärungspflicht besteht jedoch nicht bereits kraft Gesetzes. Vielmehr bedarf es einer Aufforderung durch die Finanzbehörde, um die Abgabepflicht zu begründen (§ 228 Abs. 1 Satz 1 BewG). Im Rahmen dieser Aufforderung hat die Finanzbehörde sodann die Frist zur Abgabe der Erklärung zu bestimmen, welche mindestens einen Monat umfassen soll. Dabei ist das Finanzamt jedoch nicht verpflichtet, jedem Grundstückseigentümer eine Einzelaufforderung zukommen zu lassen, vielmehr kann die Aufforderung auch durch öffentliche Bekanntmachung erfolgen.
Je nach Bundesland kann es also zu unterschiedlichen Übermittlungsfristen kommen.
So weist z.B. das Land Berlin auf seiner Internetseite bereits darauf hin, dass die öffentliche Bekanntmachung (Pressemitteilung, Internet etc.) im März 2022 erfolgen soll und die Erklärungen bis zum 31.10.2022 abzugeben sind. Die Frist gilt ausdrücklich auch, wenn der Eigentümer steuerlich beraten ist. Einzelaufforderungen werden nicht verschickt.
Die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts ist grundsätzlich nach amtlich vorgeschriebenem Datensatz elektronisch zu übermitteln (§ 228 Abs. 6 BewG). Nur in Ausnahmefällen kann ein Härtefallantrag gestellt werden. Die Finanzverwaltung hat angekündigt, dass die elektronische Übermittlung ab dem 01.07.2022 über das ELSTER-Verfahren möglich sein soll.
Fazit
Es ist damit zu rechnen, dass die meisten Bundesländer auf die öffentliche Bekanntmachung zurückgreifen werden, um die Kosten und den Aufwand, welche mit Einzelaufforderungen verbunden sind, zu vermeiden. Daher sollte im Jahr 2022 ein besonderes Augenmerk auf öffentliche Bekanntmachungen gelegt werden. Nur so können die Mandanten frühzeitig informiert werden, und mit der Erstellung der Feststellungserklärungen kann rechtzeitig begonnen werden.
Wie zeitnah die Finanzbehörden die Bewertungen sämtlicher Grundstücke in Deutschland letztendlich umsetzen können, bleibt abzuwarten. Zudem ist zu bezweifeln, dass die vom Bundesverfassungsgericht geforderte Gleichbehandlung mit der Grundsteuerreform - insbesondere mit Blick auf die enthaltene Öffnungsklausel - erreicht werden kann.
Christin Schubert, Steuerberaterin, Dipl.-Finanzwirtin (FH)
