Stellen Schönheitsreparaturen anschaffungsnahe Herstellungskosten dar? Oder sind solche Aufwendungen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sofort abziehbar? Der BFH hat entschieden, dass bei zeitlicher Nähe zur Anschaffung reine Schönheitsreparaturen, Luxussanierungen und Maßnahmen, die das Gebäude erst vermietbar machen, anschaffungsnahe Herstellungskosten sind.
Der BFH hat in drei aktuellen Urteilen dazu Stellung genommen, welche Aufwendungen zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zählen, und insbesondere dazu, ob Schönheitsreparaturen davon erfasst sind.
In allen drei Entscheidungsfällen erwarb ein Steuerpflichtiger ein bebautes Grundstück und führte in dem vermieteten Objekt einschließlich dem Gebäude selbst zeitnah und in größerem Umfang Umbau- und Renovierungsmaßnahmen durch. Die dabei angefallenen Aufwendungen behandelten die Hauseigentümer in den entsprechenden Einkommensteuererklärungen als sofort abzugsfähige Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Die zuständigen Finanzämter hingegen fassten die streitigen Aufwendungen überwiegend als anschaffungsnahe Herstellungskosten auf und verteilten die Kosten über die Nutzungsdauer (Absetzungen für Abnutzung – AfA). Der BFH teilte weitgehend die Einschätzung der Finanzämter.
Was genau sind anschaffungsnahe Herstellungskosten?
Aufwendungen, die durch die Absicht veranlasst sind, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, sind keine sofort abzugsfähigen Werbungskosten, falls Anschaffungs- oder Herstellungskosten vorliegen. In diesem Fall sind die Aufwendungen nur im Rahmen der AfA anzusetzen und über die Nutzungsdauer abzuschreiben. Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes werden auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen gerechnet, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden und 15 % der Nettoanschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten).
Zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten zählen unabhängig von ihrer handelsrechtlichen Einordnung sämtliche Kosten für bauliche Maßnahmen, die nach der Anschaffung eines Gebäudes für dessen Instandsetzung und Modernisierung anfallen, wozu grundsätzlich auch sogenannte Schönheitsreparaturen zählen. Nicht erfasst werden allerdings die Aufwendungen, die nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 2 EStG ausdrücklich ausgenommen sind. Dies sind jedenfalls Aufwendungen für Erweiterungen i.S.d. § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB.
Sind sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen auch anschaffungsnah möglich?
Allerdings bedeutet die Zurechnung von anschaffungsnahen Aufwendungen zu den Herstellungskosten nicht, dass es in diesen Jahren überhaupt keinen sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand geben kann. Aufwendungen, die mit den Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen nicht im Zusammenhang stehen, können als sofort abzugsfähige Werbungskosten zu berücksichtigen sein.
Hierunter fallen insbesondere Erhaltungsaufwendungen, die jährlich üblicherweise anfallen und damit durch § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 2 EStG ausdrücklich von den anschaffungsnahen Herstellungskosten ausgenommen sind. Zu den jährlich üblicherweise anfallenden Erhaltungsaufwendungen zählen z.B. die Kosten für regelmäßige Wartungsarbeiten an Heizungs- und Aufzugsanlagen, für die Beseitigung von Rohrverstopfungen und -verkalkungen sowie für Zählerablesungen.
Wie sieht es bei Gebäuden mit mehreren Einheiten aus?
Bei der Prüfung, ob die Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung zu anschaffungsnahen Herstellungskosten führen, wird bei einem aus mehreren Einheiten bestehenden Gebäude selbiges insgesamt betrachtet, wenn es nicht in unterschiedlicher Weise genutzt wird und somit nicht verschiedene Wirtschaftsgüter umfasst. Maßgeblich ist, ob zwischen den Gebäudeteilen ein einheitlicher Nutzungs- und Funktionszusammenhang besteht.
Inwiefern müssen Erstattungsbeträge berücksichtigt werden?
In dem Fall, dass Aufwendungen für Material und Fertigungsleistungen von dritter Seite teilweise erstattet werden, werden die Aufwendungen grundsätzlich nur insoweit angesetzt, wie sie den Steuerpflichtigen wirtschaftlich belasten. Als Belastung gilt dabei lediglich der Saldobetrag zwischen den selbstgetragenen und den von dritter Seite erstatteten Kosten. Daher sind Erstattungsbeträge von den anschaffungsnahen Herstellungskosten abzuziehen und vermindern damit die Bemessungsgrundlage der AfA.
Praxishinweis
Der BFH hat seine Rechtsprechung weiter konkretisiert: Zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten zählen alle Aufwendungen für Reparaturen, die nicht jährlich üblicherweise anfallen. In der Theorie ist diese Unterscheidung eindeutig – in der Praxis wird sich die Frage stellen, auf welche Erhaltungsaufwendungen dies zutrifft. Es ist also absehbar, dass der BFH zu diesen Fragen künftig wieder angerufen wird. Gleichwohl schaffen die Entscheidungen weitere Rechtsklarheit, was zu begrüßen ist. Jeder Unternehmer, der ein Gebäude angeschafft hat und es für Einkünfte nutzen will, sollte diese Entscheidungen für die Einordnung von Erhaltungsaufwendungen kennen.
BFH, Urt. v. 14.06.2016 - IX R 25/14, IX R 15/15 und IX R 22/15
Quelle: Rechtsanwalt und Steuerberater Axel Scholz