Immobilien: Nachträgliche Werbungskosten bei Verkauf

Wann sind Darlehenszinsen als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar? Das FG Düsseldorf hat entschieden, dass auch nach dem Verkauf einer Immobilie Schuldzinsen weiter als (nachträgliche) Werbungskosten berücksichtigt werden können. Dabei ist ausschlaggebend, was mit dem Verkaufspreis geschieht, bzw. ob durch den Erlös die Tilgung erreichbar ist.

Das Finanzgericht Düsseldorf (FG) hat in einer aktuellen Entscheidung dazu Stellung genommen, ob bei einem Vermietungsobjekt nach dessen Verkauf nachträgliche Werbungskosten in Form von Schuldzinsen abgezogen werden können.

Eine GbR hatte eine Immobilie erworben, um diese zu vermieten, und dazu mehrere Darlehen aufgenommen. Einige Jahre später wurde die Immobilie verkauft und dabei vereinbart, dass der Kaufpreis zunächst durch monatliche Ratenzahlung erbracht wird, die die Zinsen für die Ratenzahlung enthielt und u.a. die monatlichen Kapitaldienstleistungen der GbR abdeckte.

Dazu sollte für mehrere Jahre ein Teil der monatlichen Rate unmittelbar an eine Stadtsparkasse zum Ausgleich der aufgenommenen Darlehen geleistet werden. Der nach Ausgleich der Darlehen verbleibende Restkaufpreis sollte nach einigen Jahren gezahlt werden. Die Verkäufer machten die unmittelbar an die Stadtsparkasse geleisteten Zahlungen als Werbungskosten geltend, das Finanzamt folge dem nicht, das FG ebenfalls nicht.

Wirtschaftlicher Zusammenhang der Schuldzinsen mit dem Vermietungsobjekt

Ein einmal begründeter und zwischenzeitlich auch nicht aus anderen Gründen weggefallener wirtschaftlicher Veranlassungszusammenhang eines Darlehens mit Einkünften aus Vermietung bleibt zunächst auch dann bestehen, wenn die mit diesen Darlehensmitteln angeschaffte Immobilie veräußert wird. Daher sind nachträgliche Schuldzinsen, die auf ein solches Darlehen entfallen, grundsätzlich auch nach einer Veräußerung der Immobilie weiter als (nachträgliche) Werbungskosten zu berücksichtigen, wenn und soweit die Verbindlichkeiten durch den Veräußerungserlös nicht getilgt werden können.

Für die Berücksichtigung nachträglicher Schuldzinsen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist daher maßgeblich, was mit dem Veräußerungserlös geschieht. Schafft der Steuerpflichtige damit eine neue Einkunftsquelle an, besteht der Zusammenhang (gegebenenfalls anteilig in Höhe des verwendeten Erlöses) am neuen Objekt fort.

Veräußert der Steuerpflichtige die vermietete Immobilie, und reicht der Verkaufserlös aber nicht aus, um ein hierfür aufgenommenes Darlehen abzulösen, bleibt der nicht ablösbare Teil des (fortgeführten) Anschaffungsdarlehens im Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

Eine neue Einkunftsquelle gilt auch dann als angeschafft, wenn der Veräußerungserlös zur Erzielung von Kapitaleinnahmen verwendet wird. Allerdings führt eine Stundung des Veräußerungserlöses, die länger als ein Jahr dauert und unentgeltlich ist, zu einer Umwidmung der mit dem veräußerten Objekt zusammenhängenden Schuldzinsen zu Werbungskosten aus Kapitalvermögen.

Findet die Umwidmung bereits bei einer zinslosen Stundung statt, dann muss dies laut FG für eine – im Streitfall vorliegende – verzinsliche Stundung erst recht gelten. Denn die GbR hat sich entschieden, auf einen sofortigen Zufluss des Veräußerungserlöses zu verzichten und stattdessen laufende Zinseinnahmen zu erzielen.

Gemäß FG wird damit der Zusammenhang zu den bisherigen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gelöst. Ob wirtschaftliche Zwänge es geboten haben, sich auf die Ratenzahlung einzulassen (z.B. weil der Käufer den Kaufpreis anders nicht zahlen konnte), ist nach Ansicht des FG unerheblich.

Keine Werbungskosten zu Einkünften aus Kapitalvermögen

Zwar hat die GbR damit eine neue Einkunftsquelle angeschafft, aber die Berücksichtigung der Schuldzinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Kapitalvermögen scheidet für das FG dennoch aus. Denn der Abzug von Werbungskosten ist gem. § 20 Abs. 9 Satz 1 zweiter Halbsatz EStG seit Einführung der Abgeltungsteuer ausgeschlossen. Die Vorschrift gilt auch für Schuldzinsen, die auf Darlehen entfallen, die schon vor der Einführung der Abgeltungsteuer aufgenommen worden sind.

Praxishinweis

Das FG folgt der bisherigen Rechtsprechung des BFH und versagt einen Abzug von Schuldzinsen als (nachträgliche) Werbungskosten, wenn das Vermietungsobjekt verkauft wird, aber noch nicht alle Darlehen getilgt sind. Die Besonderheit des Besprechungsfalls besteht darin, dass der Kaufpreis verzinslich gestundet wurde. Das FG behandelt die verzinsliche Stundung ebenso wie die unverzinsliche Stundung nach dem Verkauf des Vermietungsobjekts – dies ist konsequent.

Eigentümer von Mietobjekten, die ihre Immobilie verkaufen wollen, sollten sich bewusst sein, dass Schuldzinsen für Darlehen, die beim Verkauf noch nicht abgelöst sind, nur unter bestimmten Umständen noch als Werbungskosten abgezogen werden können. Sie sollten sich daher im Vorfeld des Verkaufs darüber informieren, um die Abziehbarkeit beurteilen zu können.

FG Düsseldorf, Urt. v. 10.07.2018 - 10 K 1911/17 F